11.05.2021

Что такое долевое строительство жилья?

Содержание статьи

Что такое долевое строительство жилья?
S

Долевое строительство – это особая форма инвестиционной деятельности. Рассмотрим подробнее, что это такое, как регулируется и на что следует обратить внимание, принимая решение участвовать в долевом строительстве.

Что такое долевое строительство квартир?

В рамках долевого строительства застройщик привлекает денежные средства граждан для обеспечения возведения объекта недвижимости. Граждане, чьи средства задействованы в долевом строительстве, становятся его непосредственными участниками (дольщиками). Отношения застройщика и дольщиков оформляются с помощью договора долевого участия.

В целом процесс долевого строительства будет такой:

  1. Строительная компания берет в аренду или приобретает земельный участок с целью его застройки.
  2. Оформляется договор долевого участия с теми, кто изъявил желание инвестировать в проект строительства. Это могут быть как физические, так и юридические лица.
  3. Участники долевого строительства выплачивают объем своей доли в рассрочку.
  4. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию он переходит в собственность дольщиков.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов регулируется законодательством. А именно:

  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года;
  • ФЗ № 294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 30 декабря 2012 года постановил, что отношения застройщика и дольщиков подлежат страхованию;
  • Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 7 февраля 1992 года защищает права дольщиков, которые покупают квартиру не для коммерческой деятельности.

Посредством долевого участия в строительстве можно купить квартиру значительно ниже ее стоимости по рынку. Таким способом можно сэкономить до 30 %, что невозможно, если приобретать жилье, к примеру, в ипотеку. Для большинства граждан долевое строительство – это единственный возможный способ обзавестись собственным жильем.

Долевое строительство имеет свои недостатки и преимущества.

Плюсы долевого строительства Минусы долевого строительства
1.       Возможность снизить финансовую нагрузку с помощью рассрочки.2.       Сравнительно низкая стоимость недвижимости.3.       Приобретение нового жилья без юридических сложностей, которые возможны на вторичном рынке. 1.       Есть вероятность попасться на «удочку» мошенников.2.       Нет 100%-ной гарантии идеального результата. При обнаружении несоответствий вопрос можно урегулировать, но на это потребуется время.

Долевое участие в строительстве документально может быть оформлено тремя способами:

  • договор долевого участия;
  • жилищный сертификат;
  • свидетельство, дающее право на квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Чаще всего отношения дольщика и застройщика оформляются с помощью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Поговорим о нем подробнее.

Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого строительства имеет две стороны – застройщик и дольщик. Расскажем, кто может участвовать в таких правовых отношениях.

Застройщик – это всегда юридическое лицо. Организационно-правовая форма компании-застройщика значения не имеет. У застройщика есть в собственности или на правах аренды какой-либо земельный участок, на котором планируется возведение постройки. Чтобы это осуществить, застройщик привлекает денежные средства других лиц. Все его действия должны быть в рамках законодательства, то есть оформляются разрешительные документы, проектная декларация и т.д. В противном случае строительство и привлечение граждан невозможно.

Дольщик – это лицо, которое принимает в строительстве финансовое участие. Как правило, дольщиками выступают граждане, но организации также не лишены права на участие в долевом строительстве. Факт задействования в строительстве денег дольщика, дает ему право на оформление жилья в собственность после введения дома в эксплуатацию. Проще говоря, дольщик – это инвестор.

Договор долевого участия в строительстве должен включать существенные условия, без которых документ не может быть заключен. К таким условиям относятся:

  • цена договора (стоимость объекта недвижимости);
  • описание объекта (данные конкретной квартиры или другой недвижимости);
  • сроки сдачи объекта строительства (итоговые и поэтапные).

Также в договоре о долевом участии в строительстве прописываются порядок решения спорных вопросов, действия сторон при форс-мажоре, права и обязанности дольщика и застройщика. Со стороны компании-застройщика договор подписывается уполномоченным лицом на основании доверенности, со стороны дольщика – им лично или представителем.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Согласно ФЗ № 214, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия, если застройщик не будет соблюдать указанные сроки завершения работ или нарушит требования к качеству строительства. При нарушении условий договора застройщик обязан вернуть дольщику все вложенные им средства в строительство объекта.

Объектом долевого строительства может быть жилая или нежилая постройка. Проще говоря, привлечь средства дольщиков можно на любую недвижимость.

Как подготовиться к долевому участию в строительстве?

Чтобы не связаться с мошенниками, стоит знать, как подготовиться к заключению договора долевого участия в строительстве. Расскажем, как это сделать пошагово.

Шаг 1. Изучение застройщика

Серьезной и честной компании незачем скрывать свою деятельность. Изучите всю доступную информацию о застройщике. Данные о завершенных объектах строительства всегда указываются на официальном сайте организации и в СМИ.

Просмотрите тематические форумы и отзывы. Желательно найти людей, которые уже сотрудничали с застройщиком, так как отзывы не всегда правдивы.

Если вы найдете какую-либо негативную информацию о компании, следует задуматься стоит ли вкладывать деньги в этот проект.

Шаг 2. Проверка документов застройщика

Рекомендуется изучить следующие документы:

  • разрешение на строительство объекта;
  • документы-основания использования земельного участка (договор аренды, выписка из ЕГРП, свидетельство о праве собственности);
  • проектная документация;
  • документы о государственной экспертизе;
  • данные о том, что проектная документация была опубликована.

Отсутствие каких-либо из перечисленных документов на этапе привлечения дольщиков в дальнейшем значительно отсрочит сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, это является прямым нарушением законодательства. В частности, ФЗ № 214.

Шаг 3. Изучение договора долевого участия

Обязательно обратите внимание на название документа. Он должен называться «Договор участия в долевом строительстве» и никак иначе. Дабы избежать возможной ответственности, застройщики часто используют другие формы документов для закрепления договоренностей с дольщиком, которые не попадают под действие ФЗ № 214, а значит, дольщик не получает никаких гарантий и правовую защиту.

Прочитайте договор несколько раз, уточните неясные моменты, сверьте все данные об объекте недвижимости и застройщике, заострите внимание на гарантийных сроках и порядке выплаты стоимости жилья.

Желательно проконсультироваться с юристом до подписания договора долевого участия. Так вы сможете обезопасить себя от возможного риска связаться с мошенниками и потерять деньги.

Шаг 4. Государственная регистрация договора долевого участия

Такой тип договорных отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Договор долевого участия без регистрации считается недействительным. Эта мера необходима, чтобы избежать ситуаций, когда один и тот же объект продается дважды нескольким дольщикам. Кроме того, при регистрации договора осуществляется проверка застройщика и разрешительной документации.

Застройщик может потребовать перечисления денежных средств до регистрации договора. Это незаконно. Так как договор еще не вступил в законную силу, дольщик ничего никому не должен. Все права и обязанности по договору станут актуальны только после государственной регистрации, которая осуществляется в течение двух недель.

При возникновении вопросов или сомнений в отношении долевого строительства, рекомендуем обратиться к профессиональному юристу за консультацией.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe/

Долевое строительство: плюсы и минусы для покупателя и застройщика | Правоведус

Что такое долевое строительство жилья?

На сегодняшний день, покупка квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, является наиболее актуальным способом приобрести собственное жилье.

Высокий спрос обусловлен для строительной компании возможностью привлечения мелких инвесторов-дольщиков, а для потенциальных покупателей возможностью сократить расходы на приобретение объекта недвижимости на 30-50%.

Однако, стоит отметить, что Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имеет для всех участников долевого строительства, как преимущественные стороны, так и недостатки.

Долевое строительство: плюсы для покупателя объекта недвижимости

Принятие Федерального закона 214-ФЗ Правительством РФ сразу же внесло свои коррективы в деятельность строительных компаний, при этом, покупатели приобрели надежную правовую защиту для своих инвестиций. Для дольщиков плюсы договора долевого участия по 214-ФЗ очевидны:
1. Значительное снижение риска двойных продаж объектов недвижимости.

Данное преимущество обусловлено необходимостью регистрации договора в Федеральной регистрационной службе, что уже само по себе является гарантом надежности и безопасности сделки. Во-первых, Росреестр не может дважды зарегистрировать договор ДУ на один и тот же объект.

Во-вторых, договора по 214-ФЗ существенно снижают риски банковских организаций, которые выдают кредитные продукты для приобретения новостроек. В-третьих, закон долевого участия в строительстве обеспечивает упрощенную систему оформления права собственности: данная процедура происходит сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

Кроме того, документы на оформление права собственности может подать сам дольщик без участия представителя застройщика (девелопера).

В качестве примера о двойной продаже квартиры, которую пресекает ФЗ-214 о долевом участии, рассмотрим следующую схему. На начальной стадии строительства застройщик заключает договор долевого участия с подрядчиком или инвестором-дольщиком, условием для расчета за инвестиции является передача в собственное распоряжение последним квартир в готовом доме.

Далее возникает конфликт между застройщиком и партнерами и деловые отношения, оформленные договором, разрываются. Застройщик, в свою очередь, считает своим правом снова выставить на продажу объекты недвижимости, ранее переданные инвестору (подрядчику).

А покупатели, которые осуществили покупку квартиры по официальному договору купли-продажи, внезапно оказываются в ситуации, требующей отстаивания своих законных прав и интересов в судебном порядке.

2. Федеральный закон 214-ФЗ о долевом участии предусматривает жесткие требования к застройщику касаемо получения правоустанавливающей и проектной документации – строительство объекта не может быть начато без согласования в соответствующих организациях. В данном случае, покупатель, несомненно, получает свое преимущество – готовый объект не будет введен в эксплуатацию в случае выявления каких-либо технических нарушений.
3.

В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ о долевом участии в случае расторжения договора ДДУ по вине любой из сторон предусматривается возврат внесенных дольщиком средств в полном объеме. Вместе с тем, законом предусмотрены условия, дающие право дольщику требовать с застройщика неустойку за ненадлежащее исполнение договора.

В свою очередь, расторжение договора ДДУ в случае неисполнения дольщиком своих обязанностей по договору (например, не внесение своевременно оплаты), на основании закона является довольно сложным процессом. Соответственно, до момента расторжения договора долевого участия, квартира не может быть вновь выставлена на продажу.
4. 214-ФЗ дает определенные права дольщиков в долевом строительстве.

Так, закон допускает просрочку платежей дольщиком до нескольких раз в год с минимальными штрафными санкциями. При этом, для застройщика несвоевременная передача ключей покупателю объекта недвижимости может повлечь за собой штраф в довольном крупном размере. Отметим, что ранее строительные компании указывали неопределенный срок передачи объекта дольщику, оперируя это довольно расплывчато, как «плановый срок сдачи объекта».

Такое условие вполне давало застройщику право переносить передачу ключей на любой срок, без оглядки на покупателя. Сегодняшнее законодательство допускает перенос срока сдачи дома в эксплуатацию с обязательным уведомлением об этом всех дольщиков не позднее, чем за 2 месяца ранее назначенного срока. Но при этом застройщик будет также вынужден оплатить неустойку.
5. Федеральный закон не дает права застройщику изменить проектировку и стоимость строящегося объекта.

В частности, это условие касается планировки или номера квартиры, разницы в площади между проектом и реальными квадратными метрами. В случае изменения площади сданной квартиры в меньшую сторону покупатель вправе требовать от застройщика снижения стоимости объекта. Кроме того, застройщик не вправе самостоятельно изменить ранее оговоренную стоимость квадратного метра.

Но при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (например, резком повышении стоимости строительных материалов, масштабном дефолте в стране и т.д.) девелопер вправе потребовать доплату с покупателя квартиры.
6. Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает случаи расторжения договора долевого строительства со стороны дольщика, а также возможности взыскания со строительной компании компенсационных выплат:

  • не своевременная передача объекта долевого строительства;
  • прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости;
  • внесение застройщиком существенных изменений в проектную документацию объекта с изменениями размера квартиры покупателя;
  • изменение застройщиком назначения нежилых помещений, которые входят в состав объекта долевого строительства;
  • нарушение требований к качеству возведения строительного объекта;
  • в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с федеральным законодательством застройщик должен вернуть дольщику все средства, внесенные ранее по договору долевого строительства, а также пени за использование денег в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, расчет производится с момента передачи денег дольщиком застройщику.

Долевое строительство по 214-ФЗ: минусы для застройщика

  1. Закон не допускает внесение изменений в проектную декларацию по ходу строительства. Хотя в некоторых случаях, в целях недопущения перехода объекта в разряд долгостроев, определенные действия со стороны застройщика являются просто необходимым условием.
  2. Застройщик не вправе снижать стоимость квадратного метра, даже если действовать в интересах покупателя.В противном случае остальные дольщики вправе потребовать от строительной компании возврата переплаченных денег.
  3. Законом 214-ФЗ не предусмотрены четкие правила приема-передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства.

Несомненно, строительство объектов в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ является довольно сложным процессом для строительных компаний, поэтому крупные застройщики находят более простые решения, например, осуществляют строительство домов полностью за свой счет, не связывая себя договорами долевого участия, а уже потом, после сдачи объекта в эксплуатацию, выставляют квартиры на продажу. Небольшие строительные организации, стараясь обойти жесткие требования закона, зачастую выбирают «серые схемы» для реализации своих проектов.

Скачать Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/dolevoe-stroitelstvo-plyusyi-i-minusyi/

Плюсы и минусы долевого строительства

Что такое долевое строительство жилья?

Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.

В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.

История возникновения

В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.

В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.

В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.

Что это такое?

Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости. В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.

Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.

Процесс ДС происходит таким образом:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  1. застройщиком покупается или берется в аренду земельный участок;
  2. заключается долевой договор участия;
  3. дольщиками производится оплата своей доли собственности в рассрочку;
  4. после постройки и сдачи здания в эксплуатацию оно переходит в собственность дольщикам.

Особенности заключения договора

Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.

В соответствии с этой статьей договор в должен включать:

Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.

В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд.

Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков.

Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.

При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.

Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.

Достоинства и недостатки

ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:

  • относительно низкая цена. Можно сэкономить до 30% стоимости квартиры;
  • возможность расплачиваться в рассрочку.

К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.

Как уменьшить риск?

Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.

Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:

  1. Работать с компаниями, которые давно находятся на данном рынке и уже построили некоторое количество домов.
  2. Заключать договор ДС, который соответствует закону № 214-ФЗ.
  3. Проверить наличие документов на строительство (право собственности на землю, разрешение на строительство дома, проектная декларация).
  4. В договоре особое внимание уделить описанию объекта, его цене и сроку его сдачи.

Государственные меры

В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.

Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.

После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe.html

Отличия покупки жилья в долевом участии от приобретения готовой недвижимости

Что такое долевое строительство жилья?

27 сентября 1078

Приобретение жилья в строящемся доме или жилом комплексе – распространенная тенденция последнего десятилетия. Проблемы такого мероприятия возникают, когда квартира проходит процедуру регистрации в собственность. Дольщик может обнаружить, что кроме него еще кто-то претендует на указанные в договоре квадратные метры, или он вовсе не является собственником.

В юридических аспектах покупка квартиры в строящемся доме отличается от договора приобретения квартиры на первичном и вторичном рынке. Даже опытные риэлторы и юристы зачастую не могут предоставить точной информации, как грамотно купить в доле строящийся объект недвижимости. Для оформления необходим другой пакет документов, да и процедура регистрации объекта отличается.

Когда дольщик соглашается на договор долевого участия и подписывает его, он уже считается партнером фирмы, которая ответственна за стройку. На таких правах покупатель имеет меньше прав в случае неурядиц: в случае банкротства компании он вряд ли сможет вернуть вложенные средства.

Риски для дольщика

Будущий дольщик предоставляет компании собственные средства на возведение объекта.

В договоре указано, что застройщик обязан организовать процесс строительства, привлечь других вкладчиков, а после завершения возведения здания сдать дом госкомиссии, передать права собственности покупателю, предоставить пакет документов для регистрации недвижимости или самостоятельно зарегистрировать.

В процессе оформления права собственности чаще всего и возникают трудности. После приема дома государственной комиссией, компания обязана предоставить в государственные органы объемный пакет документов на этот дом. После получения этих бумаг государство выдает дольщикам официальные свидетельства права собственности на квартиру.

Поскольку официальных бумаг на дом большое количество, часто возникают нестыковки, корректировки их качества, проверки. Непосредственно в БТИ тоже могут не соблюсти сроки выдачи свидетельств. В результате этой бумажной волокиты оформление объекта в собственность может затянуться на срок до полугода и более с того момента, когда государственная комиссия приняла дом.

Что нужно знать при покупке квартиры в строящемся доме

Ваша задача — ответственно подойти к изучению договора – именно от его содержания зависит, насколько ваши средства будут застрахованы от рисков.

  1. Старайтесь проконсультироваться у опытного юриста, который работает с недвижимостью.
  2. Внимательно изучите пакет документов на строительство объекта недвижмости и право продажи. Лучше проверить список вместе с юристом.
  3. Если в тексте договора сроки передачи квартиры в собственность после приема дома госкомиссией неопределенные, постарайтесь настоять на том, чтобы была указана точная дата.
  4. Поинтересуйтесь сроками регистрации объекта и оформления свидетельства на право собственности. Узнайте, входит ли эта услуга в сумму, которую выплачивает дольщик.

Договор долевого участия и его особенности

  1. Покупатель не сможет повлиять ни один принципиальный пункт договора.
  2. Договор долевого участия является инвестиционным, поэтому покупатель-дольщик берет на себя все риски, которые могут появиться в процессе строительства.
  3. Как правило, решение дел о долевом участии в суде заканчивается в пользу компании-застройщика.

Даже если на судовом заседании будет вынесен вердикт в вашу пользу, на тот момент у застройщика может не оказаться средств, и он будет признан банкротом.

Достоинства долевого строительства

Несмотря на перечисленные риски и длительный период стройки и оформления документов, долевое строительство отличается своими преимуществами. Это современная планировка жилплощади, выбор вариантов отделки, возможность осуществить перепланировку в процессе строительства, а не после. Также покупатель может приобрести две квартиры и за небольшую доплату объединить их. В домах будут проложены новые коммуникации, все соседи будут иметь одинаковый социальный статус, часто покупателю предоставляется рассрочка.

Новые дома – это ценное капиталовложение, однако часто мы слышим о громких скандалах из-за недостроенных зданий. Именно поэтому многие боятся инвестировать в строительство собственного жилья. Но одновременно с этим в Караганде и Астане за последние несколько лет построены дома по принципу долевого строительства, и все квартиры были успешно реализованы.

Типичные конфликтные ситуации в долевом строительстве

Во-первых, указанные выше задержи как сроки строительства, так и регистрации объекта на право собственности. Также камнем преткновения становится неточное описание отделки жилья. Но, в конечном счете, покупатель получает свою недвижимость. Намного хуже, когда дольщик теряет деньги, а это может возникнуть в результате:

  • Строительство дома курировали две-три фирмы, каждая из которых продавала инвестиционные квартиры. В случае конфликта между застройщиками недобропорядочная фирма перекладывала финансовые проблемы на плечи покупателей-дольщиков.
  • Расчет с подрядчиками производился на бартерной основе. Например, поставка стройматериалов осуществлялась в счет дальнейшего получения квартиры. Двойная продажа могла произойти, когда подрядчики срывал сроки поставки материалов – в этом случае застройщик в одностороннем порядке разрывал контракт. Таким образом, подрядчик имел в распоряжении документы и продал квартиру. Бартерные схемы редко применяются в строительстве – им на смену пришли банковские кредиты.

Давайте задумаемся?

Если вы думаете, что просто приобретаете квартиру, то на суде вас будут убеждать, что вы сознательно занимались инвестиционной деятельностью, которая должна приносить прибыль. Поэтому подписывая договор о долевом участии, проверьте, что пунктов о «получении прибыли» нет. Лучше, если это будет договор покупки жилья.

Во многих текстах договоров есть пункт о том, что дольщик будет оплачивать счета за тепло, уборку территории, электроэнергию, воду и т.д. Однако сроки начала оплаты указаны размыто. К примеру, жильцы одного дома были вынуждены платить целый год за несуществующие коммунальные услуги до того момента, когда дом был принят всеми обслуживающими организациями.

Также неприятной для дольщиков может оказаться смена владельца застройщика. Поэтому лучше, когда в договоре есть пункт о том, цены за 1 кв.м. при смене владельца не должны меняться.

Учитывайте и то, что при покупке жилья в большом ЖК, после вселения вам будет мешать продолжающаяся стройка, даже если ваш дом давно сдан в эксплуатацию.

Источник: https://info.homsters.kz/otlichiya-pokupki-zhilya-v-dolevom-uchastii-ot-priobreteniya-gotovoy-nedvizhimosti/

Долевое строительство жилых домов: что это, риски и выгоды договора ДДУ

Что такое долевое строительство жилья?

Что такое долевое строительство

Нюансы договора участия в долевом строительстве

Что нужно знать до заключения договора

Выгоды долевого строительства

В современных условиях долевое строительство жилых домов является наиболее выгодным, хоть и несколько рискованным способом улучшения жилищных условий.

Ежегодно тысячи людей покупают квартиры таким путем, но одновременно постоянно растет количество обманутых пайщиков, потерявших деньги и не получивших ожидаемого жилья.

Принимая в 2017 году изменения в закон о долевом строительстве № 214-ФЗ, правительство рассчитывало коренным образом изменить ситуацию в данной сфере. Результаты действия можно будет оценить через пару лет, когда будут сданы многоквартирные дома, заложенные в 2017 году в соответствии с новыми требованиями.

Что такое долевое строительство

В связи с тем, что любое строительство требует значительных вложений, существует механизм, при котором желающие приобрести жилье передают свои средства застройщику в качестве авансовых платежей. За счет этих и других (собственных, кредитных) строительная компания возводит и сдает в эксплуатацию многоквартирный дом, а лица, заключившие договора и вложившие средства получают ключи и документы на квартиру в этом доме.

Чтобы максимально защитить обе стороны, участвующие в процессе, законодательно утверждены многочисленные обязательные условия долевого строительства, которые отражаются в договоре или контролируются государством.

Новые требования к долевому строительству со стороны государства заключаются в том, что с июля 2017 года предусмотрена прогрессивная шкала обязательного уставного капитала, минимальный размер которого зависит от площади жилья, строящегося по данной схеме, и предусматривается отдельно на каждый объект строительства.

Также обязательное отсутствие задолженности в бюджет является один из факторов, дающих разрешение на заключение ДДУ.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Нюансы договора участия в долевом строительстве

Прежде чем покупатель внесет первые средства за будущую квартиру, оформление долевого строительства происходит в виде подписания договора о долевом участии (ДДУ) в соответствии с условиями закона № 214-ФЗ.

После этого отказ от долевого строительства невозможен ни одной из сторон до полного окончания строительства, кроме как по решению суда. Это положение преследует цели защиты прав застройщиков долевого строительства.

Обязательными пунктами в тексте договора долевого участия являются:

  • площадь квартиры, планировку и ее место нахождения (этаж, сторону), при сдаче жилья площадь помещений может отличаться не более чем на 5%;
  • конкретный срок передачи объекта долевого строительства, который указывается в виде даты и после окончания ее дольщик получает право обратиться в суд на невыполнение застройщиком своих обязательств;
  • сроки погашения оплаты за квадратные метры, а также условие, что квартплата и прочие коммунальные платежи начисляются только после приемки квартиры собственником по акту;
  • фиксированная стоимость долевого строительства, которую обязан соблюдать застройщик, несмотря на экономические сложности или выгоды строительства;
  • гарантии на сданное жилье не менее 5 лет на строительные конструкции и не менее 3 лет на инженерные сети и оборудование.
  • перечень финансовых санкций за нарушение условий договора.

В случае несоблюдения условий соглашения дольщик может самостоятельно или с помощью адвоката по гражданским делам подать в суд на компанию, чтобы расторгнуть договор и вернуть внесенные суммы платежей или потребовать взыскание неустойки по долевому строительству за дни просрочки.

Что нужно знать до заключения договора

Законодательно предусмотрено, что застройщик прежде, чем начнет привлекать покупателей жилья к долевому участию, обязан получить разрешение на долевое строительство, т.е. оформить все документы на земельный участок, согласовать проектную документацию. В результате не получится так, что компании будет отказано в строительстве на конкретном месте, что вызовет возмущение людей, уже внесших свои средства.

Застройщик обязан открывать официальный сайт, на котором отражать информацию о себе, включая:

  • полное наименование;
  • дату организации;
  • данные из регистрационных документов;
  • разрешение на строительство и сопутствующие документы;
  • проектную декларацию на объект строительства с ее систематическим обновлением;
  • заключение аудиторской проверки за предыдущий год об экономической деятельности и финансовом состоянии компании;
  • информацию о ранее построенных объектах и о тех, которые находятся в рабочей стадии;
  • проектную документацию вместе с заключением по ней;
  • сведения о наличии квартир и их характеристиках;
  • оперативную информацию о ходе строительства, а также динамике продажи жилья.

Такие сведения – это простейший и самый доступный способ проверить информацию о застройщике, так как все приведенные данные можно перепроверить в других источниках (реестре юридических лиц, реестре застройщиков, местной печати и просто на строительной площадке).

Каждый заключенный договор проходит регистрацию в Росреестре, чтобы избежать двойной продажи одной жилплощади. Первый платеж осуществляется только после того, как договор будет зарегистрирован.

После сдачи жилья обязательно производится регистрация квартиры долевого строительства за ее собственником на основании договора и акта приема-передачи.

Предусмотрены гарантии того, что дольщики смогут получить свои средства в случае банкротства участника долевого строительства. Для этого застройщик обязан:

  • оформить страховку в пользу дольщиков, страховой полис вручается вместе с ДДУ (до 2017 года);
  • перечислять средства в размере 1,2% по каждому ДДУ в компенсационный фонд, который начал свою деятельность в ноябре 2017 года.

В случае объявления застройщика банкротом дольщики будут принимать решение о дальнейшем строительстве или о возврате им выплаченных средств из компенсационного фонда.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Выгоды долевого строительства

Высокая цена на квартиры в РФ по сравнению с уровнем средних доходов приводит к тому, что жители вынужденно прибегают к различным способам, позволяющим снизить стоимость жилья.

Одна из возможностей — это участие в долевом строительстве, при котором стоимость на жилье в стадии строительстве оказывается несколько ниже, чем на готовые квартиры. Кроме того, стороны договора долевого строительства составляют график погашения платежей, т.е. взносы платятся не одновременно, а растягивается на весь строительный период.

Продлить сроки погашения можно, если дополнительно заключить ипотеку на долевое строительство сроком на 15-20 лет.

Для облегчения финансового бремени на застройщиков правительство предусмотрело льготы при долевом строительстве, которые позволяют уменьшить величину прибыли на суммы, которые в отчетном периоде были перечислены компенсационному фонду. Дольщики, в свою очередь, освобождаются от уплаты налогов на полученные ими суммы возмещения из этого фонда.

Несмотря на то, что меры ответственности со стороны государства ужесточены, все недостатки долевого строительства преодолеть до настоящего времени не удалось. Поэтому, не удивительно, что рассматриваются предложения о полном отказе от механизма долевого участия.

Источник: https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/dolevoe-stroitelstvo-zhilyh-domov/

Что такое ДДУ при покупке квартиры

Что такое долевое строительство жилья?

ДДУ — это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре.

Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре.

Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании людей подобных законодательных нюансов.

Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

Особенности заключения соглашения

Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:

  • Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).
  • Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.
  • Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.
  • Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.

Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.

Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

  • Разрешительный акт на ведение строительных работ. Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.
  • Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности — это информация о целевом использовании данного земельного участка.
  • Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах, проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.
  • Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

  • своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;
  • вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег;
  • у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира.

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

  • мошенничество со стороны застройщика;
  • форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);
  • банкротство;
  • затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

Заключение

Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество — существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

Источник: https://novostroev.ru/articles/chto-takoe-ddu-pri-pokupke-kvartiry/

Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов

Что такое долевое строительство жилья?

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

  • Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
  • Заключается договор долевого участия с дольщиками.
  • Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

  • Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

  • Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

  • Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
  • Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
  • Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
  • Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

  • Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
  • Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
  • Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
  • Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Источник: http://pro-ddu.ru/chto-takoe/

Долевое строительство

Что такое долевое строительство жилья?
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Долевое строительство » Долевое строительство

Статья посвящена вопросам нормативно-правовой основы долевого строительства; проблеме прав участников долевого строительства и их защиты; понятию страхования долевого строительства

Один из самых распространенных сегодня способов покупки первичного жилья — это долевое строительство. Суть его в том, что возводится жилье в том числе и на деньги будущих жильцов. С одной стороны, это даёт возможность купить квартиру за меньшую сумму, чем на вторичном рынке. С другой — риск остаться и без квартиры, и без денег. В связи с большим количеством проблем в этой сфере, рассматривалась даже полная отмена долевого строительства. Сегодня же права таких приобретателей жилья защищает закон.

Нормативно-правовая база долевого строительства

Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ.

Есть и специальный закон — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.

Гражданское законодательство

Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст. 130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г. именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.

О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ. Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ). Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.

Специальный закон

К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон — N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:

  • вводит понятие объект долевого строительства;
  • разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
  • регулирует заключение договора долевого участия (далее — ДДУ);
  • прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
  • устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
  • вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
  • включает обязательный для застройщика перечень документов;
  • устанавливает государственный надзор в данной сфере.

Ответственность

Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:

  • Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
  • Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
  • Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф — 1 млн, либо 10 лет заключения.

Права участников долевого строительства и их защита

Главное право застройщика — привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.

Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:

  • требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
  • расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
  • требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
  • требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
  • переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
  • быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
  • быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
  • зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
  • требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
  • искать защиты у государства.

Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность — заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.

Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.

За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.

Страхование долевого строительства

Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один — страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).

Страховым случаем является невыполнение обязанностей — построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем — застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.

Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо — с 2014 года — через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков. Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства. Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.

Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:

  • замедление строительства;
  • заморозка объекта.

Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски.

Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры.

Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.

Источник: https://advokat-malov.ru/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo1.html

Что такое долевое строительство?

Что такое долевое строительство жилья?

Долевое строительство является одной из современных популярных форм приобретения жилья. Оно позволяет сэкономить определенную сумму средств, поскольку купить квартиру можно на ранней стадии строительства дома. Вместе с тем, это и дополнительные риски, поскольку по разным причинам недвижимость может быть недостроена, и придется нести затраты на съем квартиры совместно с уплатой процентов по ипотеке и не получить жилье в собственность. Причем, как поступать в такой ситуации закон «О долевом строительстве» не регламентирует.

Понятие долевого строительства

С экономической точки зрения, участие в долевом строительстве – способ приобретения жилья по более низким ценам, но с большими рисками. Финансирование покупки недвижимости производится за счет собственных денежных ресурсов дольщика (человека, заключившего договор об участии в долевом строительстве).

Такое решение жилищной проблемы является финансово привлекательным, но вместе с тем, очень рискованным. Привлекательность заключается в том, что данным способом можно приобрести недвижимость на треть дешевле, чем после завершения строительства, однако в процессе возведения дома могут возникнуть различные проблемы, в том числе, нехватка денежных средств у застройщика, что приведет к существенному затягиванию сроков, а также возникновению других проблем.

Избежать проблем долевого строительства можно, если тщательно выбирать застройщика. Для этого рекомендуется изучить его репутацию в сети Интернет, посетить его официальный сайт, на котором ознакомиться с разрешительными документами на стройку, желательно пообщаться с уже существующими участниками долевого строительства дома, где планируется приобретение квартиры. Подробное изучение всех обстоятельств позволит существенно снизить собственные риски.

Плюсы и минусы

Основные достоинства описываемого методы приобретения жилья являются следующими:

  • Привлекательные финансовые условия. Дольщик приобретает недвижимость по более низкой цене по сравнению с аналогичными квартирами или домами при покупке их на первичном или вторичном рынке. Это связано с дополнительными рисками, которые несет инвестор, ведь с правовой точки зрения приобретение квартиры в долевое строительство – это покупка по предоплате, то есть денежные средства уже переданы застройщику, а жилья еще нет.
  • Возможность оплатить приобретение недвижимости поэтапно. Все зависит от условий договора, в частности, для участника долевого строительства можно предусмотреть удобный график платежей за покупаемую квартиру, что позволяет оптимизировать финансовую нагрузку.
  • Приобретение жилья более высокого класса. Поскольку стоимость квартиры ниже из-за дополнительных рисков, за ту же сумму денежных средств в рамках долевого строительства можно приобрести жилье более высокого класса или большей площади.

В качестве отрицательных сторон договора участия в строительстве выделяют следующие:

  • Высокие риски, поскольку может попасться недобросовестный застройщик, не выполняющий свои обязательства.
  • В соответствии с соглашением участия в строительстве, человек покупает не жилое помещение в собственность, а только право ее требования у застройщика.
  • Присутствует вероятность нарушения сроков возведения здания.

Таким образом, принимая решение о выборе способа приобретения квартиры, следует тщательно взвешивать положительные и отрицательные моменты долевого строительства и сравнивать их с другими инструментами покупки недвижимости.

Что говорит закон

Основным нормативным актом, регулирующим отношения в данной сфере, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ. Он регламентирует следующие вопросы:

  • Права и обязанности сторон в договоре на участие в строительстве (ДДУ);
  • Ответственность застройщика и покупателя в случае нарушения условий соглашения;
  • Процесс заключения, расторжения и корректировки описываемого документа;
  • Порядок обеспечения выполнения сторонами своих обязанностей в рамках соглашения;
  • Направления и способы защиты людей, принимающих участие в процессе долевого строительства.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве – это важный документ, который контролирует отношения застройщика и покупателя недвижимости. Он заключается в письменном виде и содержит следующие положения:

  • Точный срок, когда строящийся дом будет сдан, и квартира перейдет в собственность покупателя.
  • Обязанность сторон по государственной регистрации договора в соответствующем государственном органе.
  • Сведения об объекте долевого строительства: его описание, позволяющее однозначно идентифицировать покупаемое жилье; стоимость квартиры; порядок, каким образом производится оплата за недвижимость; гарантийные обязательства застройщика; инструменты обеспечения выполнения сторонами своих обязательств.

Нехватка в договоре какого-либо из указанных пунктов делает его недействительным.

Процесс

Процесс участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома выглядит следующим образом:

  • Оформление в аренду строительной компанией земельного участка, где будет производиться возведение недвижимости. При заключении договора аренды на длительное время, в нем предусматривается возможность последующего приобретения его в собственность.
  • Заключение договора долевого участия с каждым покупателем помещений в строящемся здании.
  • Сдача построенного дома в эксплуатацию и передача предмета соглашения в собственность дольщику.

Конечно, в процессе возведения дома и сдачи его в эксплуатацию могут возникать различные нюансы, поэтому желательно составить бумагу таким образом, чтобы риски долевого строительства никак не отразились на инвесторе. Для этого предусмотрены различные механизмы защиты прав участвующих людей на государственном уровне, включая обязательную государственную регистрацию договора долевого участия.

Принципы

Возведение многоквартирных домов с использованием описываемых схем осуществляется на следующих принципах:

  • Оплата за строящееся жилье в полном объеме осуществляется до его ввода в эксплуатацию. При этом застройщик не имеет права изменять стоимость недвижимости, несмотря на увеличение цен на материалы, работы и так далее.
  • При предоставлении инвесторы возможности поэтапно вносить денежные средства за строящее жилье, у застройщика возникает право изменять стоимость с учетом инфляции, величины банковского процента и других подобных факторов.
  • Возможность обмена квартирами. Застройщик может предоставить новую квартиру взамен имеющейся у инвестора. При этом старое жилье переходит в собственность строительной компании, и она будет им распоряжаться. Такая схема часто применяется при расселении владельцев аварийного или ветхого жилья.

На что обратить внимание

Помимо установленных в законе 214-ФЗ обязательных пунктов для признания инвестиционного соглашения действующим, рекомендуется предусмотреть в договоре следующие нюансы:

  • Порядок изменения стоимости недвижимости в случае изменений различных экономических факторов. Либо определить, что стоимость объекта не меняется ни при каких условиях (такой пункт является наиболее выгодным для покупателя недвижимости).
  • Количество попыток сдачи дома в эксплуатацию государственным органам. Если ими будут обнаружены существенные недостатки объекта, рекомендуется отметить в документе, что застройщик устраняет их за свой счет.
  • Сроки, в течение которых обнаруженные государственной комиссией или инвестором недостатки, необходимо устранить.
  • Порядок управления зданием после сдачи его в эксплуатацию.
  • Сведения о порядке оформления права собственности на недвижимость (кто является ответственным со стороны застройщика, какие сроки подготовки документов и передачи их в государственные органы и так далее).

Заключение договора долевого участия в строительстве

Основной особенностью описываемого договора является наличие обязательной государственной регистрации. Данные действия производит Росреестр. Чтобы осуществить данное действие, застройщик и покупатель после заключения соглашения обязаны предоставить в регистрирующий орган следующие документы:

  • Заявление установленной формы;
  • Инвестиционный договор на участие в строительстве;
  • Документ, удостоверяющий личность и его копия;
  • В случае приобретения недвижимости в ипотеку – соответствующие договоры с банком;
  • При наличии супруга или супруги – согласие на приобретение жилья или брачный договор, если таковой заключался;
  • Подробное описание объекта (предоставляется покупателю застройщиком);
  • Платежные квитанции, подтверждающие оплату пошлины в бюджет;
  • Учредительные документы застройщика;
  • Разрешение на постройку дома;
  • Проектная документация.

Таким образом, отвечая на вопрос, что такое долевое участие в строительстве дома, можно сделать вывод, что это финансово выгодный, но достаточно рискованный инструмент приобретения жилья. Чтобы избежать возможных неприятностей, рекомендуется тщательно выбирать застройщика, изучать его репутацию, а также регистрировать в установленные законом сроки договор в государственных органах. Также имеется возможность страховать ответственность застройщика в определенных компаниях, что существенно уменьшает риск невыполнения им своих обязательств.

Что такое долевое строительство? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo

Как вступить в долевое строительство

Что такое долевое строительство жилья?

В последние годы все большую популярность среди граждан набирает такой способ приобретения жилья, как участие в долевом строительстве. В статье разберем, что подразумевает под собой понятие долевого строительства, как вступить в долевое строительство, какие положения содержит договор долевого строительства, какие риски существуют для участников долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Суть договора о долевом строительстве заключается в том, что застройщик обязуется построить многоквартирный дом в оговоренные в договоре сроки, и после введения его в эксплуатацию передать соответствующий объект гражданину. При этом гражданин обязуется оплатить договорную стоимость за объект.

Обязательным условием при подписании договора участия в долевом строительстве является его обязательная государственная регистрация. В договоре должны быть указаны следующие реквизиты:

  • объект долевого строительства, который будет передан лицу после введения дома в эксплуатацию, а также его план (чертеж, схема, прочее);
  • сроки передачи;
  • стоимость объекта и порядок оплаты;
  • гарантийный срок;

При этом все риски, связанные со строительством, берет на себя застройщик.

Бланк договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь ⇒ Договор участия в долевом строительстве.

Источник: https://1000meters.ru/kak-vstupit-v-dolevoe-stroitelstvo/