26.02.2021

Риски застройщика при строительстве

Содержание статьи

Риски застройщика при строительстве

При покупке долевого, помимо задачи найти именно то жилье, которое хочется за приемлемые деньги, не менее важно, чем чтобы выбранный Вами дом достроили вовремя и без непредвиденных затрат.

Учитывая, что законодательство все глубже проникает в рынок строительства жилья, риски постепенно снижаются, но сегодня все еще рисков не так уж мало. Для большинства покупателей размер стоимости квартры — это накопления многих лет, либо ипотека на долгие годы/десятиления. Чтобы не лишиться этих денег, выбирая квартиру в новостроке, необходимо грамотно выбрать Застройщика.

В Красноярском крае на рынке жилого строительства работают более 100 застройщиков.

Очень много застройщиков строят небольшими объемами и мало известны, при этом имеют многолетнюю положительную репутацию. И есть остановленные строительные площадки, на которых работали крупные застройщики.

Мы собираем информацию о репутации застройщиков на разных уровнях:

  • сотрудники компании застройщика
  • партнеры компании застройщика
  • контролирующие и надзорные органы

Основные риски при покупке долевого

  • Двойные продажи
  • Банкротство Застройщика
  • Остановка строительства
  • Не соблюдение сроков и качества строительства

Из интервью Антона Глушкова «О проблемах и перспективах строительства жилых домов в Красноярске»:

Насколько хорошо контролируется законодательство на рынке недвижимости в разных регионах?

«У нас появился новый Главный архитектор города и когда он погрузился в работу, то его первой фразой стало: «Вы знаете? Вам очень повезло! У вас очень дисциплинированные застройщики!». Звучит парадоксально, но найти определенные формы для обхода любого законодательства, в том числе ФЗ-214, не сложно.

Но у красноярских строителей есть сложившаяся традиция  — работать исключительно в рамках закона.

Возможно это результат постоянного профессионального общения застройщиков, может быть роль Союза строителей так воздействовала на ситуацию, но это действительность такова, что юридического порядка, ясности и прозрачности работы строительного комплекса подобного как на территории Красноярского края в близлежащих территориях нет.»

Если строительство ведется не в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то Договор долевого участия не подлежит регистрации в Росреестре, тогда основной риск заключается в возможности Застройщика уступить Квартиру за период строительства более одного раза, обычно такие махинации называют «двойными продажами». Такие случаи не редки. И юридически гарантий здесь нет ни каких. Единственным обеспечением гарантий порядочности Застройщика является репутация Застройщика

Если строительство ведется в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то привлечение денежных средств Застройщиком на этапе строительства четко регламентировано.

И обязывает Застройщика заключать Договоры долевого участия с инвесторами только при получении всего пакета документов, разрешающих строительство. При этом, Договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Росреестре через Регпалату.

И только после регистрации Договра долевого участия Застройщик имеет право брать с Вас денежные средства за квартиру в строящемся доме.

Однако, если Вы покупаете квартиру не у Застройщика, который ведет строительство в соответствии с Федеральным законом от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а у Инвестора, то договор, который Вы будете заключать, будет назваться Договор уступки прав требования.

Такой договор также подлежит регистрации в Росреестре через Регпалату, но порядок расчета возможен и иной, в том числе оплата возможна до регистрации договора.

Банкротство Застройщика

Из интервью Антона Глушкова «О проблемах и перспективах строительства жилых домов в Красноярске»:

Как сейчас защищены покупатели от банкротства застройщиков?

«Реальных механизмов защиты никаких не существует. Основным критерием устойчивости является репутация. Это мировая тенденция. Многие инвесторы считают, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обеспечивает дополнительные финансовые гарантии.

Но основная задача данного нормативного акта на момент заключения договора долевого – это регистрация проектной декларации — зарегистрированная проектная декларация говорит в том, что объект строится в соответствии с законом, и имеет все необходимые документы для того, чтобы привлекать денежные средства. Учет и финансовый анализ проводится единственным органом  — Службой строительного надзора и жилищного контроля.

В рамках полномочий Службы многие вещи контролируются, но влиять на финансовую политику предприятия на сегодняшний день она не может.

Источник: http://an24.org/zastroyschiki/reputatsiya_zastroyschikov

Риски покупки жилья по договору долевого участия

Риски застройщика при строительстве

Риски договора долевого строительства нужно знать и адекватно оценивать до того, как приступать к выбору объекта недвижимости.

Покупка помещений по договору долевого участия сопряжена с определенными рисками для покупателя, главный из которых – не получить квартиру, за которую были отданы деньги. Покупатель фактически платит за то, чего пока нет. В то же время сегодня подобным образом покупают жилье многие россияне и остаются довольны.

Привлекательной в таком случае является цена за квартиру, она, как правило, намного ниже цены уже готовых помещений в отстроенном доме.

Для людей это реальная возможность сэкономить, а застройщикам такая система дает уверенность в том, что денег будет достаточно на приобретение материалов, на зарплату рабочим, в конечном счете, что их проект будет готов.

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое

Условия долевого строительства, равно как и порядок взаимоотношений между застройщиком и клиентом, прописаны в Жилищном Кодексе, а также в Федеральном Законе № 214.

Согласно общепринятой точке зрения, договор долевого участия – это своего рода инвестиционный инструмент для приобретения жилья. Клиент и застройщик подписывают договор, опираясь на положения 214-го Закона. В этом договоре указываются права и обязанности сторон.

Так, покупатель обязуется внести определенную сумму денег за квартиру еще на этапе ее строительства. В свою очередь застройщик берет на себя обязанность по окончании оговоренного срока предоставить клиенту квартиру, соответствующую проекту, на основании которого и был заключен договор.

Что должно быть указано в договоре:

  • параметры квартиры (площадь, высота потолка, количество комнат и их расположение);
  • параметры самого здания (количество этажей, парковочных мест, наличие детской площадки по соседству и т.д.);
  • точный адрес дома;
  • стоимость квартиры;
  • кадастровый номер участка;
  • порядок внесения платежей;
  • дата окончания строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи ключей покупателям;
  • предусмотренная гарантия на объект.

Все положения договора считаются обязательными к исполнению, а их невыполнение может повлечь к штрафам и даже расторжению договора. Хотя по желанию сторон какие-то условия договора могут подвергаться изменениям, но это должно быть обязательно прописано в документе. Как правило, условия эти в документе прописываются не в пользу покупателя.

Какие существуют риски

Законодательством предусмотрен ряд требований к застройщику, позволяющий минимизировать риски для покупателя. Так, застройщик не сможет заключить договор с покупателем, если не выполнит хотя бы одно из этих условий:

  1. не приобретет земельный участок для строительства;
  2. не оформит разрешение на проведение строительных работ;
  3. не опубликует в средствах массовой информации декларацию о проекте.

В то же время дальнейшее продвижение работ во многом будет зависеть от добросовестности застройщика, а потому риски для покупателей остаются актуальными. К основным можно отнести:

  1. приостановление работ на неопределенные сроки, вплоть до полной заморозки, если застройщиком были допущены серьезные ошибки при строительстве или же он окажется банкротом или мошенником;
  2. изменение проекта дома и квартиры;
  3. продажа одной квартиры двум и более лицам.

Последний пункт сегодня практически исключен из числа рисков. Согласно законодательству, каждый договор долевого участия подлежит регистрации в общем порядке, документ проходит через Росреестр и проверяется специалистами, то есть, заключить договор на одну и ту же квартиру двум разным лицам практически невозможно. А вот что касается первых двух рисков, общая картина в стране по-прежнему напряженная и механизмы защиты покупателей на законодательном уровне далеки от совершенства.

У гражданина есть возможность расторгнуть контракт, если не будут соблюдаться условия договора, но еще не факт, что он сможет вернуть свои деньги быстро и в полном размере. Добиваться их придется, скорее всего, через суд.

Возможные причины расторжения договора:

  • застройщик опаздывает со сдачей дома более, чем на 2 месяца;
  • застройщик поменял назначение объектов общего домового имущества;
  • квартира или дом были построены с серьезными недостатками, которые застройщик не спешит исправлять;
  • существенное изменение площади квартиры (по новым требованиям, корректировка площади не может превышать 5 процентов).

Существуют специфические риски, связанные с приобретением квартиры по договору долевого строительства, а именно – с покупкой по предварительному договору или по векселю.

Покупка по предварительному договору

В этом случае застройщик и покупатель заключают соглашение, что в будущем они совершат сделку купли-продажи, если будут выполнены условия этого соглашения и когда будет начато или завершено строительство (контракт могут заключать на разных этапах, например, когда застройщик только планирует начать возведение, или когда стройка уже идет). Отношения между сторонами в этом случае практически не регулируются законом. Застройщик может повысить цену, оттягивать сроки, в общем, по-своему трактовать условия соглашения. Такой способ покупки пользуется популярностью за счет низкой стоимости жилья, предлагаемого по предварительному договору.

Покупка по векселю

Схема такой покупки заключается в том, что застройщик получает деньги не по договору купли-продажи, а по договору займа или по векселю. Но гарантий, что застройщик в итоге предоставит своему заемщику жилье по проекту и в точно установленные сроки – нет, ведь жилая площадь не будет являться объектом таких договорных взаимоотношений. Хотя схема законна, покупателю, который хочет быть уверен, что в итоге он получит свое жилье без проблем, лучше ей не пользоваться.

Как обезопасить себя от возможных проблем

Подписывая договор долевого участия, человек в любом случае рискует, невозможно предусмотреть все риски. Тем не менее, на начальном этапе подписания контракта покупатель может проявить бдительность и исключить возможные недоразумения. Изучите отзывы об объектах застройщика в интернете, узнайте его историю на рынке недвижимости.

Текст договора нужно читать очень внимательно.

Проверяйте все данные, в первую очередь – срок завершения строительства и стоимость приобретаемого жилья, изучите план здания, обратите внимание, чтобы наряду с вашей подписью на всех важных страницах стояла и подпись руководителя компании, с которой вы заключаете договор.

Подписывать такой документ без доверенности может только генеральный директор компании, все остальные – только с доверенностью, поэтому если вы увидели подпись, допустим, менеджера или коммерческого директора, попросите показать оригинал доверенности, а также сделать для вас его копию.

Свой экземпляр договора ни в коем случае не отдавайте в третьи руки. Сохраните его даже после того, как получите квартиру, ведь некоторые недостатки, допущенные при строительстве, могут проявиться не сразу. Этот договор будет вашим основным документом, если возникнут какие-нибудь споры с застройщиком и вам придется обращаться в суд.

Как стать участником долевого строительства

Предположим, вы изучили рынок недвижимости в своем регионе и узнали, какие компании ведут строительство и предлагают приобрести жилье по договору долевого участия, сравнили отзывы других клиентов и ознакомились со строительной историей самых интересных на ваш взгляд фирм. Многое можно найти в интернете, только не ленитесь искать. В таком случае вам остается только сделать выбор и узнать, на каких условиях компания предлагает купить жилье.

Некоторые застройщики соглашаются на поэтапную выплату стоимости квартиры, другие требуют внести сразу всю сумму целиком. Выбор целиком за вами. Если вас устраивает последний вариант, но нет необходимой суммы денег, вы можете обратиться в банк и получить ипотечный кредит.

Если вы дошли до стадии подписания договора, то советуем поступить следующим образом. Сначала составьте с представителем застройщика договор, но не подписывайте его, а заберите домой для сверки с проектом, а еще лучше – покажите документ опытному юристу.

Соглашение будет считаться вступившим в силу после его регистрации в государственных органах.

Ипотека и долевое строительство

Банку нужна будет информация о застройщике, если там сочтут сделку «чистой», вам выдадут деньги под залог прав на строящееся жилье, застройщик в таком случае сможет получить на свой счет нужную сумму денег, а с вами подписать договор.

Правда, в таком случае вы также рискуете, поскольку все равно остается вероятность того, что ваш дом не будет достроен, но при этом еще за вами будет числиться задолженность перед банком.

Не легче будет, если в банке не захотят рассматривать в качестве залога будущую квартиру, обычно это происходит, если там не уверены в силах застройщика. По этому варианту вам придется в качестве залога предлагать другую свою недвижимость.

У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры. Они могут помочь со сбором документов, а также посоветовать банки, с которыми сотрудничает их строительная компания.

Источник: https://law03.ru/finance/article/riski-dogovora-dolevogo-stroitelstva

Как не стать обманутым дольщиком

Риски застройщика при строительстве

Квартиры первичного рынка жилья привлекают народ своей большей доступностью: квартира в строящемся доме может быть на 30% дешевле вторичной. Ипотека на долевое строительство в бывших союзных государствах появилась в конце 90-х и до сих пор крайне популярна. Но все мы помним также и толпы обманутых, разгневанных дольщиков.

Грубые схемы обмана, по которой деньги на строительство собирались, после чего застройщики исчезали вместе с деньгами, сегодня уже редкость. Однако риски при долевом строительстве существуют до сих пор. Есть 101 способ всевозможных уловок, при котором можно сравнительно честно, то есть оставаясь в юридическом поле, обмануть дольщика.

Риски при долевом строительстве возникают в основном благодаря юридическим уловкам застройщиков

Ипотечные риски при долевом строительстве

В 2004 г. был принят федеральный закон N 214-ФЗ о долевом строительстве, регулирующий отношения дольщиков и застройщиков. С тех пор он все время дополняется, с целью повышения ответственности тех, кто привлекает в строительство средства простых граждан, и сокращения количества лазеек, дающий возможности увильнуть от выполнения обязательств.

Уже хорошо то, что строительный бизнес не может так оголтело игнорировать закон, как это делал раньше.

Самые частые схемы обмана:

  • Составление предварительного договора о сделке
  • Вексельная схема договора

Обычно обе схемы используются параллельно для юридической подстраховки застройщика.

Составление предварительного договора о покупке-продаже

Это своего рода пролонгированная сделка. Право собственности на квартиру с момента оформления договора и до сдачи строительного объекта остается за строительной организацией, но она обязуется передать это право дольщику в срок, указанный в договоре. Такой договор — обещание того, что квартира, когда будет построена, достанется покупателю.При заключении предварительного договора о покупке-продаже деньги заранее браться не должны.У предварительной покупки-продажи есть две особенности:

  • При ней не требуется регистрация прав собственности, что дает возможности застройщику нелегально совершить несколько таких сделок с одной и той же квартирой:.Это объясняет, почему так часто добросовестных заемщиков ждет потрясение — выстраданная ими жилье уже оказывается занятым другим дольщиком.
  • Предварительная покупка-продажа не означает предварительной оплаты, поэтому брать деньги наперед продавец не имеет права...Но застройщики обычно требуют деньги от дольщика заранее, и чтобы это выглядело законно, заключают с ним еще один договор — о покупке-продаже векселя.

Вексельная схема обмана

Вексель здесь играет роль долгового обязательства, хотя изначальная его суть — взаимозачетные обязательства:

  • продавец векселя (строительная фирма) получает деньги от покупателя (дольщика);
  • в срок погашения векселя он обязуется рассчитаться с заемщиком, но не деньгами, а квадратными метрами.

Вроде бы вексель формально дает гарантию покупки квартиры, но на деле он не содержит в себе таких обязательств, так как в нем нет вообще никаких сведений о реальном объекте сделки.

Заключившему вексельный договор приходится лишь надеяться на честное слово застройщика и на его устные гарантии, хотя гарантию вексель дает лишь одну — возврата денег.

Обе схемы используются строительными фирмами не обязательно в целях сознательного обмана.

Спад на рынке жилья привел и к большим финансовым затруднениям предпринимателям жилищного бизнеса, из-за чего они вынуждены непрерывно подпитываться свежими денежными поступлениями, которые бросают не на новый объект, а на недостроенный старый и на все остальные нужды, в расчете на то, что прибыль потом все покроет.

Но этого, к сожалению, не происходит по многим причинам:

  • половина квартир так и непроданы;
  • нарастают конфликты с подрядчиками (поставщиками стройматериалов), которые прекращают поставки также из-за отсутствия платежей;
  • срок реального ввода объекта строителями сильно отличается от планового, предусмотренного в договоре, заключенном между дольщиком и строительной кампанией.

Об ответственности при долевом строительстве

В законе о долевом участии в 2009 г. был введен ряд ограничений для застройщиков, защищающих права дольщиков:Закон об ответственности ограничил прежние негласные права застройщика.

  • Предварительный договор о покупке-продаже должен содержать четкое описание объекта с выделением конкретной квартиры с указанием количества комнат, проектного номера, этажа, площади, адреса.
  • В договоре о долевом участии указываются цена договора, срок и порядок уплаты.
  • Договор содержит гарантийный срок ввода строящегося объекта в эксплуатацию.
  • Он заключается в письменном виде и подлежит регистрации.
  • Незаконное привлечение средств для строительства наказывается выплатой пострадавшему гражданину процентов от вложенной им суммы в двойном размере и возмещением убытков.
  • При нарушении срока передачи объекта участнику договора застройщик выплачивает пеню в размере 0.03 ставки рефинансирования от договорной суммы за каждый просроченный день — для юридических лиц, и в двойном размере — для физических.

Заключение договора о долевом участии

Заключая договор, дольщик должен проверить все документы застройщика:

  • право собственности или аренды на земельный участок, отведенный под строительство, с государственной регистрацией;
  • разрешение на строительство;
  • наличие проектной декларации.

Снижение риска долевого строительства

Чтобы снизить риск при долевом строительства до минимума, нужно обратить внимания на такие неуловимые тонкости, которые могут таиться в формально правильном договоре:

  • В договоре должно быть прописано, что в цену объекта входят все суммарные затраты, необходимые для ввода его в эксплуатацию, а не одни лишь обтекаемые «строительные затраты»:в цену 1 м² входят ведь, помимо строительных расходов, все жилищные инфраструктуры на территории, коммуникации, затраты на аренду и т. д.
  • Договор изначально не должен предусматривать повышения цены.

Договор о долевом участии должен содержать условия расторжения договора со сроками и суммой возврата дольщику денежных средств.

При отсутствии этого пункта можно долго не увидеть ни денег, ни квартиры при возникновении проблем с застройщиком.Заключение правильного договора о долевом участии и страхование существенно снижают риск.На рынке долевого строительства часто все «замерзает» из-за нехватки средств. Из-за этого происходит затягивание сроков, расторжение договора, переход прав долевого участника к другому застройщику и, как правило, внеплановое повышение цены по разным причинам: подорожание стройматериалов, аренды земли и т. д.

Для того чтобы убедиться в обоснованности повышения цены, дольщикам дома нужно заказать техническую переоценку затрат.

Еще одно весьма эффективное средство, снижающее риски при долевом строительстве — это предварительное страхование долевого участия: даже если застройщик не выполнит обещаний, денежные выплаты сделает страховая кампания, с которой дольщик заключил договор.

В суде дела обычно решаются в пользу дольщиков, но для этого необходимо наличие правильно составленного договора и выполнение дольщиками своих обязательств — внесения суммы в размере и в срок, указанных в договоре.

Читайте также  Как сэкономить на строительстве дома?

Досконально изучите закон о долевом участии, а если в нем не все понятно, обратитесь за помощью к юрисконсульту.

: Как выбрать застройщика.

(3 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/ipoteka/dolevoe-stroitelstvo.html

Как оценить свои риски в долевом строительстве — портал о застройщиках Дом Контроль

Риски застройщика при строительстве

Сегодня в Петербурге тысячи людей не боятся вкладывать свои средства с строительство новых домов — долевое строительство стало довольно обыденным явлением. И этот рынок продолжает набирать обороты — практически ежемесячно в городе начинается очередная стройка. Покупатели покупают квартиры в новостройках — берут ипотеку, вступают в ЖСК, но чаще всего строящуюся недвижимость покупают с заключением договора участия в долевом строительстве.

Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что при заключении ДДУ застройщик обязуется построить дом и передать его в эксплуатацию в предусмотренный договором срок и передать дольщикам квартиры (или иные объекты недвижимости). Строительство может производиться собственными силами (средствами) строительной компании и (или) с привлечением других лиц.

Согласно сегодняшнему законодательством, ДДУ — это единственный законный способ для привлечения денежных средств граждан для строительства жилой недвижимости. Именно об этом и напоминают нам надписи на рекламных растяжках новостроек о том, что «Объект строится по ФЗ-214». Однако только таким надписям верить нельзя, — помните, что необходимо детально изучить все прописанные условия в вашем договоре о долевом строительстве. Это существенно снизит ваши риски.

Существенные условия ДДУ

Чтобы заключить ДДУ законно, и, соответственно, провести его государственную регистрацию, в договоре должны быть определены существенные условия. Только после госрегистрации ДДУ имеет юридическую силу. Как говорится в законе № 214-ФЗ, всего таких условий можно выделить пять. Другие условия договора являются несущественными.

1) Предмет договора долевого участия в строительстве — это конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика. Он подлежащий передачи дольщику.

В ДДУ должны быть прописаны точные характеристики объекта строительства — общая проектная площадь объекта, место расположения, этаж, проектный номер и строительные оси.

2) Срок завершения строительства объекта и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщик обязан передать дольщику квартиру не позднее срока, который предусмотрен договором. Этот срок един для участников долевого строительства.

При этом обратите внимание, что «Срок ввода объекта в эксплуатацию» и «Срок передачи ключей» — это разные понятия.

В случае изменения сроков строительства, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

3) Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена — это размер денежных средств, которые дольщик должен уплатить для строительства объекта долевого строительства, она зависит от установленной стоимости от застройщика. Оплата по договору долевого участия должна осуществляться только после регистрации договора в государственном органе. Основанием для изменения цены договора могут являться изменение площади квартиры, которые подтверждены после обмера ПИБ.

4) Гарантийный срок на объект долевого строительства должен быть установлен договором и для самих объектов долевого строительства не может составлять менее чем пять лет, а для технологического и инженерного оборудования — менее чем три года. Гарантийный срок начинает исчисляться с момента подписания акта-приема передачи объекта долевого строительства дольщику.

5) Способы обеспечения исполнения обязательства застройщика — это залог земельного участка, предоставленного для строительства. Также в этой роли могут выступить и права аренды, право субаренды на указанный земельный участок, залог строящегося на земельном участке многоквартирного дома.

Другие условия ДДУ

Несмотря на то, что другие условия договора являются несущественными, на них тоже надо обращать внимание, так как часто бывает, что именно в них и «собака зарыта». Так могут быть прописан пункты о снятии ответственности с застройщика за задержку сроков, передаче объекта и пр.

 

Как отмечает Инна Петрова, юрист группы компаний «Правовая альтернатива», также некоторые застройщики могут прописывать в договоре подсудность споров, вытекающих из исполнения договора долевого участия, только по месту нахождения застройщика; возлагают на дольщика обязанность заплатить аванс за шесть месяцев за услуги управляющей организации.

В любом случае при заключении ДДУ не стоит брать конкретные отдельные пункты подписываемого договора, ведь этот документ подлежит совокупному анализу. Чтобы не попасть впросак, внимательно изучите и поймите Федеральный закон № 214-ФЗ, не стесняйтесь спрашивать юристов, брать консультации, проверять благонадежность застройщика, искать о нем информацию, смотреть рейтинги застройщиков. Все эти действия помогут вам уменьшить риски при покупке строящейся квартиры и подписать договор с уверенностью в завтрашнем дне.

Текст подготовлен Татьяной Мазановой при поддержке группы компаний «Правовая альтернатива» тел. (812) 679-97-99

Дополнение от 18 декабря 2018:

1 июля 2018 года было принято дополнение к закону № 214-ФЗ, согласно которому с 1 июля 2019 года деньги дольщиков будут поступать не застройщику, а на специальные эскроу-счета. При этом если строительство не будет закончено, а застройщик обанкротится, граждане смогут получить назад свои деньги, что минимизирует риски.

11.01.2018

Источник: https://www.domkontrol.ru/news/kak-otsenit-svoi-riski-v-dolevom-stroitelstve

Ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве — рассматриваем все нюансы

Риски застройщика при строительстве

Существует ли уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства? Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) дольщики и застройщики (строительные компании) обязаны заключать друг с другом в соответствии с ФЗ №214 от г. (последние изменения г. ФЗ №361). Спорные моменты между сторонами в соответствии с ГК РФ, должны разрешаться путем переговоров, с опорой на условия договора, а также ФЗ №214.

Однако, в 2016 г. в Уголовном кодексе РФ (УК РФ) появилась новая статья (п. 3 ст. 203 УК РФ). Эта статья введена в действие ФЗ №139 от г. и налагает на застройщика уголовную ответственность за привлечение средств дольщиков с нарушением действующего законодательства.

Финансовое обеспечение обязательств Застройщика

Помимо перечисленных карательных санкций, инвестиции дольщиков защищены еще и страховочными функциями Договора долевого участия (ДДУ), которые ему вменяет закон ФЗ-214. Речь идет о финансовом обеспечении Застройщиком своих обязательств. Проще говоря – чем Застройщик сможет расплатиться с дольщиками в случае, если он не сможет достроить дом.

Здесь ответственность Застройщика (обеспечение его обязательств) может быть нескольких видов:

  • Залог земельного участка вместе со строящимся на нем домом в пользу дольщиков (по всем договорам ДДУ);
  • Обязательное Откроется в новой вкладке.»>страхование ответственности Застройщика перед дольщиками (по ДДУ с 2014 года);
  • Отчисления в Откроется в новой вкладке.»>компенсационный фонд застройщиков (по ДДУ с 2017 года);
  • Расчеты по договорам через специальные Откроется в новой вкладке.»>счета эскроу для долевого строительства (по ДДУ с июля 2019 года).

При этом сам договор ДДУ не может быть составлен Застройщиком произвольно. Тот же закон ФЗ-214 обязывает его предусмотреть в условиях Договора долевого участия те самые пункты, которые обеспечивают указанную выше ответственность Застройщика перед дольщиком (включая финансовое обеспечение).

На практике, однако, Застройщики применяют некоторые хитрости при заключении договоров. Указав все обязательные условия, они дополняют договор ДДУ своими пунктами, исходя из понятия «что не запрещено, то разрешено». Эти дополнительные пункты в ряде случаев могут ограничивать права дольщиков, а то и вовсе лишать их некоторых законных прав.

Например, это касается пунктов, где Застройщик дает себе право отодвигать срок сдачи дома, если он не успевает его сдать вовремя. Или пункта, где Застройщик ограничивает применение к нему требований о неустойке. Бывает, что в договоре Застройщик прописывает возможность для себя расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик не согласится добровольно с переносом сроков сдачи дома.

Таким образом, некоторые Застройщики пытаются снять с себя часть ответственности по Договору долевого участия. Но дольщикам следует знать, что такие приемы суд рассматривает как незаконные, ввиду их явного противоречия статьям и духу закона ФЗ-214. И в случае судебного разбирательства, права дольщика будут определяться именно законом ФЗ-214, а не пунктами договора. Условия договора могут произвольно определять только те отношения дольщика и Застройщика, которые остались за рамками 214-го закона (например, график платежей дольщика за квартиру).

И все-таки при всей той серьезной защите дольщиков и ответственности Застройщика, которую обеспечивает закон и заключенный Договор долевого участия в строительстве, следует отдавать себе отчет в том, что риск вложения в строящееся жилье все равно существует.

Ведь недаром цены на квартиры в новостройках (особенно на начальных стадиях строительства) такие заманчиво низкие. Таким большим дисконтом Застройщики компенсируют Покупателям квартир тот риск, который они вынуждены принимать, отдавая деньги за будущее жилье.

Ведь риск финансовых проблем, экономических кризисов, да и просто банкротство строительной компании никакой закон не в силах запретить.

Взыскание неустойки при банкротстве застройщика

Если застройщик находится на стадии процедуры банкротства, то все его действия попадают под законодательство о банкротстве. Взыскивать неустойку, как и возврат денежных средств, дольщику придется только в рамках дела о банкротстве. Для этого дольщику надо написать исковое заявление в арбитражный суд о включении его в список кредиторов.

Чтобы правильно провести все досудебные и судебные тяги, дольщику лучше всего обратиться к адвокату. Только грамотный специалист в области банкротства сможет обеспечить возврат вложенных средств и возмещения неустойки с застройщика-банкрота.

Остановит ли УК РФ недобросовестных застройщиков?

Если следовать практике судебных разбирательств между дольщиками и строительными компаниями, то налицо в подавляющем большинстве случаев тщательная предварительная подготовка, которая позволяет замаскировать неблагонадежность компании. Казалось бы, поручительство банка или страховка – это надежная гарантия возмещения убытков дольщикам, если строительство не будет завершено в срок. Но на деле формулировки страховок и поручительств могут быть настолько туманными, что в итоге никто по ним ничего получить не сможет.

За счет средств, полученных от продажи первых квартир в будущем жилом комплексе застройщик получает на руки сумму, с лихвой покрывающую его затраты на совершение предусмотренных ФЗ №214 действий: оформление проектной декларации, получение разрешения на строительство и т.д. А вот потом все зависит от намерений строительной компании. Никто не даст гарантии, что строительство действительно будет вестись, а не остановится.

Чтобы доказать состав преступления по ст. 200.3 УК РФ, необходимо сначала доказать, что деньги были привлечены именно для целей строительства, а не для каких-то иных. А на практике добыть такие доказательства часто невозможно. Помощь профессионального юриста в подобной ситуации – необходимость, так как собрать доказательную базу не просто.

Важно отметить примечание к ст. 200.3 УК РФ, согласно которому строительная компания может быть полностью освобождена от уголовной ответственности, если он добровольно вернул всем дольщикам полученные от них деньги, а также сделал все, чтобы ввести многоквартирный жилой дом в эксплуатацию.

Административно — и гражданско-правовая ответственность застройщика

Участники долевого строительства оправданно рискуют, финансируя строительство из собственного бюджета. Прежде всего, эти риски связаны с недобросовестными застройщиками, с не целевым расходование средств дольщиков. В таких случаях застройщики несут гражданско-правовую и административную ответственность.

Согласно законодательству, застройщик вправе направлять денежные средства только для проведения строительных работ и подготовке документации с ними связанными. Нарушая статьи закона, застройщик будет привлечен к административной ответственности согласно ч.1 ст.14,28 КоАП РФ. Максимальный штраф по этой статье достигает до 1 млн. рублей дляюридического лица и 50 тыс. рублей для должностного (физического) лица.

Вместе с этим, дольщик имеет право потребовать расторжение договора о долевом участии с требованием возместить все его средства и проценты за пользование деньгами. Расторгнуть договор дольщик сможет только в судебном порядке.

Гражданско-правовая ответственность застройщика определяется действующим законодательством или договором долевого участия, нарушения которых приведут к неблагоприятным последствиям.

В Государственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект, предусматривающий уголовная ответственность для недобросовестных застройщиков.

Источник: https://vseodome.club/raznoe/otvetstvennost-zastroyschika-pri-dolevom-stroitel-stve.html

Какие риски поджидают дольщика при участии в долевом проекте — ЮК

Риски застройщика при строительстве

Сегодня уже многое сказано и написано об изменениях в 214 ФЗ, вступивших в действие с начала 2017 года, которые намного усложнили жизнь застройщикам. Не секрет, что многие строительные фирмы не смогут пережить кардинальные нововведения в законодательстве и просто уйдут с рынка долевого строительства.

Гражданам это на руку, поскольку всегда лучше иметь дело с крупной и надежной компанией, которая дорожит своей репутацией. Что касается дольщиков, то их положение заметно упрочилось, но риски долевого участия в строительстве все-таки остаются, хотя их стало заметно меньше, чем раньше.

С чем могут столкнуться граждане, решившие купить недорогое жилье в новостройке, и как избежать рисков? Давайте в этом разберемся.

Какие риски для дольщика скрываются в условиях договора

Эксперты сходятся во мнении, что нововведения в законе в целом позитивны и, безусловно, способствуют улучшению ситуации в долевом строительстве, которое в последние годы стало менее рискованным. Соглашаясь с оценками компетентных специалистов, юристы нашей организации провели мониторинг и выявили основные факторы риска, с которыми может столкнуться дольщик, участвуя в долевом проекте.

О 214 ФЗ слышали уже многие и практически все потенциальные дольщики знают, что заключать с застройщиком нужно только ДДУ. Поэтому они уверены, что подписав договор долевого участия, риски им уже не страшны, так как они находятся под защитой закона. Однако это не совсем так.

Условия договора таят в себе много скрытых моментов, на которые граждане, в силу незнания законодательства, не обращают внимания. На это и рассчитывают застройщики, включая в документ пункты, невыгодные, а подчас напрямую противоречащие интересам участникам.

Подробный анализ договора опытным юристом поможет раскрыть глаза дольщику и позволит не подвергнуть себя очередному риску.

Требование необоснованной доплаты

214 ФЗ позволяет застройщикам изменять первоначальную цену договора, но с оговоркой: такая возможность должна быть прописана в документе, и вопрос требует согласования с дольщиком. Застройщики активно пользуются своим правом. Практически в каждом ДДУ есть пункт о доплате за лишнюю площадь.

Доплата может зависеть также от удорожания стройматериалов, поднятия налоговых ставок, индекса потребительских цен и т.д.

Большинство застройщиков обязывают участников оплачивать коммунальные платежи до подписания акта, что само по себе незаконно.

В результате доплат цена квартиры может возрасти на несколько сотен тысяч рублей, поэтому лучше не соглашаться на заключение договора на таких условиях.

При приемке квартиры очень часто обнаруживается несоответствие по площади. Фактическая квадратура квартиры, полученная в результате обмеров БТИ, как правило, отличается от указанной в ДДУ, и к этому надо быть готовым.  Требование о доплате за лишние метры вполне законны, но только тогда, когда изменения не превышают 5 % от всей площади. По новым правилам, если проектная площадь жилья отличается от фактически полученной более чем на 5 %, дольщик может аннулировать договор, а также взыскать с застройщика компенсацию за весь период действия договора.

Неисполнения обязательств застройщиком

Задержка строительства – это, пожалуй, самая распространенная ситуация в долевом строительстве. В нее рискует попасть каждый второй дольщик. В ДДУ стоят сроки передачи жилья, которые застройщик не имеет права нарушать. За это ему грозят немалые штрафные санкции в пользу дольщиков. Неустойка выливается в огромные суммы (проценты взимаются за каждый просроченный день), поэтому понятно желание застройщика избежать выплат. По закону это возможно, если перенос сдачи объекта будет согласован со всеми участниками проекта.

Стоит отметить, что подписав допсоглашение с застройщиком, дольщик соглашается с переносом даты на более позднее время и не может претендовать на неустойку за задержку сроков строительства, положенную ему по закону. Поэтому стоит хорошо подумать, прежде чем давать свое согласие.

Еще один риск, который поджидает дольщика на пути к новоселью – неудовлетворительное качество квартиры, в которой полно недоделок и строительных дефектов.

Принятие жилья у застройщика – это не безусловная обязанность дольщика. Если обнаружатся недостатки, нельзя идти на поводу у строителей и подписывать передаточный акт, иначе все дефекты придется исправлять за свой счет. А по закону это должен делать застройщик своими силами, причем в строго оговоренное время.

Сначала необходимо составить претензию об устранении недостатков, а если застройщик ее проигнорирует и не исправит свои огрехи, нужно обращаться в суд.

Неплатежеспособность дольщика

Строительство дома длится несколько лет, за это время материальное положение дольщика может поменяться, у него могут возникнуть трудности с внесением денег в долевое строительство, риски возможной неплатежеспособности на начальном этапе строительства посчитать достаточно трудно. Однако участник проекта не может просто так расторгнуть договор, если на то нет законных оснований.

Если же застройщик просрочит платеж более двух месяцев, застройщик имеет законное право отказаться от договора в одностороннем порядке и предъявить ему требование о выплате неустойки. Поэтому гражданам необходимо учитывать этот риск, прежде чем принять решение об участии в долевом проекте.

Будущие дополнительные расходы

С 2017 года у граждан появилась возможность получить в общую долевую собственность построенные на участке объекты социальной инфраструктуры: поликлиники, школы, детские дошкольные учреждения.

При согласии дольщика, между ним и застройщиком заключается соглашение, и средства участника, в том числе будут направлены на строительство данного объекта.

В чем здесь риск? Дольщику нужно быть готовым к дополнительным расходам, которые ждут его в будущем, поскольку помимо прав он также возлагает на себя обязанности по содержанию данного объекта: уплату налогов, аренды, коммунальных платежей.

Банкротство застройщика

Самые серьезные риски при долевом строительстве – это возможное банкротство застройщика. Дальнейшие действия граждан зависят от множества факторов. Если применяется стадия наблюдения, дольщику следует обращаться в Арбитражный суд, на чьем производстве находится банкротное дело, и заявлять свои требования в реестре кредиторов.

По закону дольщик может претендовать либо на денежное возмещение, либо требовать передачу ему жилого объекта. Если до начала процедуры дольщик уже успел принять квартиру по акту, он может оформить ее в свою собственность.

Опытные юристы Общества защиты прав дольщиков помогут вам предотвратить большинство рисков, с которыми можно столкнуться при участии в долевом строительстве. В разделе «Контакты» опубликованы наши данные для связи.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/riski-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Долевое строительство: риски для дольщиков

Риски застройщика при строительстве

С каждым годом все больше граждан приобретают жилье посредством участия в долевом строительстве. В статье разберем, насколько безопасно долевое строительство для участника и какие риски могут возникнуть у гражданина, который вступил в долевое строительство.

Основные принципы долевого строительства

Долевое строительство регулируется законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Долевое строительство позволяет гражданам инвестировать свои денежные средства в строительство их будущего жилья. Их средства идут на строительство многоквартирных домов, в которых им будет выделен и передан в собственность определенный объект недвижимости.

Основными участниками долевого строительства являются:

  • дольщики – граждане либо юридические лица, которые инвестируют денежные средства в строительство;
  • застройщик – юридическое лицо, которое взяло на себя обязательства по строительство многоквартирных домов.

Застройщиками могут выступать как строительные, так и инвестиционные компании.

Долевое строительство: риски для дольщиков

Суть долевого строительства заключается в том, что граждане инвестируют свои денежные средства в права на объект недвижимости, которого фактически нет. Право собственности на жилье переходит при наступлении следующих факторов:

  • после введения дома в эксплуатацию;
  • после полной оплаты дольщиком за объект недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве

Одним из способов закрепления прав и обязанностей застройщика и дольщика является двустороннее подписание договора. Согласно действующего законодательства данный договор подлежит государственной регистрации.

Рассмотрим основные реквизиты договора.

Реквизит договора Описание
Объект недвижимости Указывается наименование и описание объекта: адрес, этаж, площадь, прочее. Также к договору прикладывается схематическое изображение объекта (план, схема либо чертеж).
Сроки В договоре должны быть зафиксированы сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи в собственность объекта недвижимости гражданину.
Цена В договоре должны быть зафиксирована стоимость будущего объекта недвижимости, а также график проведения расчетов между дольщиком и застройщиком.
Идентификационные данные Вносятся все идентификационные данные застройщика и дольщика.
Гарантийный срок Застройщиком должен быть предоставлен гарантийный срок на объект недвижимости. Как правило он составляет 5 лет.

Бланк договора долевого строительства можно скачать здесь ⇒ Договор участия в долевом строительстве.

Источник: https://1000meters.ru/dolevoe-stroitelstvo-riski-dlya-dolshhikov/

Страхование при долевом строительстве: формы, преимущества, риски, порядок оформления

Риски застройщика при строительстве

Долевое строительство — форма инвестиций в недвижимость, при которой застройщик принимает финансирование на застройку от дольщиков-граждан, заинтересованных в получении части готового объекта. После окончания строительства, дольщики получают свою оговоренную часть объекта. Проще говоря, все заинтересованные могут поучаствовать в финансировании стойки, вложив деньги после представления плана работ, по результатам чего становятся совладельцами здания.

1. Формы страхования ответственности застройщика 2. Преимущества страхования при долевом строительстве 3. Риски при страховании 4. Порядок оформления страховки 5. На что может надеяться застрахованный дольщик?

Формы страхования ответственности застройщика

В 2014 году страхование гражданской ответственности застройщика стало обязательным (федеральный закон №214-Ф3, статья 15.2). Сама страховка предполагает невозможность достроить объект застройщиком по той или иной причине, в таком случае страховка компенсирует все “потерянные” средства дольщиков.

Принципиально разных форм такой страховки сейчас предоставляется лишь две: обязательное и добровольное страхование застройщиком. Разница между ними весьма ощутима:

  1. В случае добровольного страхования, объем полученных по страховке средств зависит только от суммы взноса дольщиков (чем больше дольщики вложат в строительство — тем больше будут страховые выплаты при необходимости). При обязательном страховании суммы выплат не будут напрямую зависеть от процента финансирования дольщиков.
  2. Добровольная страховка предполагает наличие конкурсного управления при отказе застройщика продолжать работы. При обязательной же страховке дольщики получают компенсацию из страхового фонда;
  3. Добровольная страховка в определённых ситуациях может предполагать отказ от компенсации и выплат, обязательная страховка же не может быть прекращена.
  4. Договор о добровольной страховке может быть изменён в ходе строительства, обязательная страховка имеет постоянные правила, которые не могут быть изменены с момента подписания.

Также, страховка может быть разной в зависимости от гаранта страхования. Это может быть некоммерческое страхование рисков .Гарантом может стать страховая компания, предоставляющая такую услугу, и банк.

Существенная разница в том, что страховая компания выплачивает сумму, прописанную в полисе, и в подавляющем большинстве случаев оставляет за собой право отказать в выплате после того, как оценит застройщика “недобросовестным” и уведомит дольщика о рисках. Похожий механизм и с банками. В случае некоммерческой страховки речь идёт о механизмах Общества Взаимного Страхования, действия которого регламентируются Федеральными законами.

Преимущества страхования при долевом строительстве

Преимущества страховки очевидны и просто привлекательны для дольщика:

  • страховая гарантия выплат в случае задержки строительства;
  • страховая гарантия выплат в случае объявления застройщика банкротом;
  • гарантия сохранения прав на недвижимость в случае задержки строительства или смены застройщика;
  • гарантия сохранения всех документов, необходимых для строительства даже в случае банкротства застройщика.

Из негативных сторон страховки:

  • возрастание цен на недвижимость в таком объекте;
  • возможные нюансы с “отменой” страховки в некоторых случаях;
  • длительный процесс оценки и создания полиса в случае сотрудничества со страховой компанией.
Читайте также  Что такое ЭППС в строительстве?

Если рассуждать исходя из этих пунктов, большинству дольщиков страховка покажется очень привлекательной опцией.

Риски при страховании

Риски даже в случае обладания страховкой, увы, есть. Не всегда и не при всех случаях страховая компания согласится на полис в связи с недобросовестностью застройщиков. Современная статистика показывает такую печальную картину:

  1. Строительная компания объявляет банкротство при недостроенном объекте в 30-35% случаев;
  2. Ошибки и просрочка строительства из-за низкой квалификации строителей и специалистов в 8-13% случаев;
  3. Несоответствие масштаба объекта возможностям местной инфраструктуры в 18-21% случаев;
  4. Нарушение прописанных пунктов исходной документации 25-30% случаев;
  5. Мошенничество и противоправные махинации с деньгами в 40% случаев.

Важный факт

В большинстве полисов страховых компаний нет пункта о страховке в случае мошенничества или же незаконного распоряжения средствами дольщиков.

Именно поэтому долевое строительство без страховки — дело не просто рисковое, а очень рисковое.

Порядок оформления страховки

Процедура оформления страховки происходит в несколько этапов. Во-первых, дольщик должен выяснить и получить максимум информации от застройщика: планы, сроки сдачи, цена и её структура. Также следует попросить копии плана строительства и разрешения на застройку.

После этого можно обращаться в страховую компанию, где определятся сумма выплат, определяется конкретный параметр страховки (страховка банкротства застройщика, страховка ликвидации застройщика или страховка нарушения сроков строительства).

Далее, устанавливается срок страховки и выставляется или не выставляется пункт, позволяющий страховой компании отозвать страховку.

Важный факт

В случае отзыва страховки, компания обязана выплатить дольщику компенсацию за отзыв по пунктам, которые были нарушены во время работы сделки.

По окончанию этих пунктов, застройщик и дольщик должны согласовать пункты договора и зарегистрировать их в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество. После регистрации, страховка вступает в силу.

На что может надеяться застрахованный дольщик?

Компенсация в 100% размере — распространённое явление, и большинство застрахованных дольщиков могут на неё рассчитывать.

В страховке и выплате компенсации в полном объеме могут отказать в нескольких случаях:

  1. При установлении судом неправомерности договора между застройщиком и дольщиком;
  2. В случае фиктивного разрешения на строительство;
  3. Вследствие постановления суда о смене владельца объекта;
  4. При вынесении распоряжения суда или государственных органов о запрете и прекращении стройки данного объекта.

В любом другом случае, страховка должна полностью покрыть понесенные клиентом убытки.

(421 голос., 4,57 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/straxovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve/

Как купить квартиру в долевом строительстве?

Риски застройщика при строительстве

Покупка квартиры в долевом строительстве является одним из самых популярных способов приобретения недвижимости. Это объясняется такими преимуществами, как возможность платить в рассрочку, стоимость жилья при такой схеме покупки, как правило, меньше, чем у сданных в эксплуатацию квартир.

При этом приобретение жилья по долевому строительству достаточно жестко регулируется законодательством, что при правильном оформлении всех документов существенно снижает риски при покупке квартиры в новостройке.

Тем не менее, существует достаточное количество нюансов, которые следует учитывать, чтобы не потерять денежные средства, переданные застройщику за недвижимость.

Правовое регулирование долевого строительства

Основным нормативно-правовым документом, положения которого обязаны соблюдать, как застройщики, так и инвесторы (покупатели помещения по договору долевого участия), является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», принятый в 2005 году.

Главной задачей данного закона является защита прав участников долевого строительства. Она решается за счет определения набора гарантий для дольщика, которые должна обеспечить строительная компания, а именно:

  • Заключать договор долевого участия при приобретении квартиры застройщик имеет право лишь при наличии прав собственности или аренды на земельный участок.
  • У строительной компании должно быть корректно оформленное и действующее разрешение на постройку здания.
  • Проектная декларация публикуется до начала строительных работ, что позволяет инвесторы быть уверенным, что дом будет возведен, а также оценить качество планируемого строительства (узнать материалы, планировки и так далее).

Если застройщик не выполняет указанных условий, он не имеет права заключать ДДУ, а при их заключении у него наступает ответственность вплоть до уголовной.

Как выбрать застройщика

Основным источником информации о строительной компании является, конечно, Интернет. Прежде всего, необходимо проанализировать официальный сайт застройщика, у которого планируется покупка квартиры договору долевого участия. На нем должно быть выложена информация о регистрации и постановке на учет в ИФНС.

На основании ИНН возможно узнать, имеются ли исполнительные производства в отношении строительной компании, перечень учредителей, срок работы на рынке (из бесплатного сервиса на официальном сайте ФНС РФ). Крупные компании обязаны публиковать свою отчетность в Интернет, что тоже является источником информации о финансовом состоянии застройщика.

Прежде чем заключать с компанией договор долевого участия при покупке квартиры, следует обязательно прочитать отзывы о ней. Это позволит сформировать более квалифицированное мнение об исполнении застройщиком своих обязательств, соблюдении сроков возведения домов и так далее. В целом отзывы создадут представление о репутации строительной компании и позволят сделать вывод о целесообразности подписания с ней ДДУ.

При наличии возможности, желательно встретиться и узнать информацию о застройщике у тех, кто уже приобретал у него квартиру. Они могут подсказать определенные нюансы, на которые следует обратить внимание при заключении договора долевого участия с выбранной компанией.

Порядок действий при покупке недвижимости по ДДУ

После того, как выбрана строительная компания и подписан соответствующий договор, рекомендуется совершать следующие действия:

  • Осуществить регистрацию договора в государственных органах. Данная процедура предусмотрена законом и является обязательной. Без ее проведения договор будет считаться недействительным, а значит, фактически незаключенным, что создает для обеих сторон соглашения существенные риски.
  • После регистрации в Росреестре, следует вносить денежные средства в соответствии с установленным графиком. Нарушение сроков оплаты помимо штрафных санкций может повлечь за собой расторжение договора со всеми вытекающими последствиями.
  • Обязательно рекомендуется периодически посещать место строительства, чтобы контролировать процесс возведения дома. При нарушении сроков строительных работ покупатель может потребовать неустойку, также обратиться в суд за расторжением договора и получить назад внесенные денежные средства. Кроме того, регулярное посещение строительной площадки позволяет контролировать и качество работ, ведь исправлять недостатки после окончания возведения постройки будет гораздо сложнее.

Особенности заключения соглашения

Оформляя покупку квартиры ДДУ, следует обратить внимание на следующие пункты в тексте договора:

  • Срок окончания строительства. Данный пункт является одним из самых важных, поскольку основным источником средств при покупке квартиры является ипотека, а процентная ставка зависит от того сдан дом или нет. Поэтому в ДДУ желательно четко определить дату или период передачи объекта в собственность инвестору.
  • Стоимость объекта и порядок совершения платежей. В зависимости от выбранного варианта, покупатель будет либо вносить сразу всю сумму (что позволит снизить цену, но увеличит риски), либо платить частями в соответствии с графиком.
  • Порядок приемки квартиры. Это позволяет инвестору соблюсти гарантии застройщика в части качества выполненных работ. В данном разделе должен быть определен перечень действий в случае нарушения строительной компанией требований нормативных документов (ГОСТов, СНИПов и так далее).
  • Порядок сдачи объекта в эксплуатацию. В данном пункте описываются процедуры, после совершения которых, происходит оформление права собственности на квартиру у инвестора.
  • Ответственность сторон по ДДУ. Просрочка платежа или сдачи дома в эксплуатацию должна приводить к штрафным санкциям или другому виду ответственности в рамках законодательства РФ.

Государственная регистрация ДДУ

После подписания соглашение должно быть обязательно зарегистрировано в государственном органе. Для этого потребуются следующие документы:

  • Заявление установленной формы. Образец можно скачать с официального сайта Росреестра или получить в МФЦ или территориальном органе Росреестра.
  • Подписанный договор между застройщиком и инвестором в количестве трех экземпляров. Он должен полностью соответствовать требованиям федерального законодательства, в противном случае, будет отказано в его регистрации. В такой ситуации, если покупатель уже передал деньги строительной компании, у него возникнут значительные риски.
  • У инвестора при себе должен быть паспорт. Если он состоит в браке, то обязательно также потребуется согласие супруга или супруги (в зависимости от того, на кого оформляется недвижимость).
  • Застройщик предоставляет в Росреестр проектную декларацию, разрешение на постройку дома, договор страхования своей ответственности, детальное описание передаваемого помещения.
  • Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины за регистрационные действия.

Риски при покупке квартиры по ДДУ

При вложении средств в долевое строительство, покупка квартиры может быть сопряжена со следующими рисками:

  • Нарушение застройщиком сроков сдачи дома, что приведет к более высоким издержкам у покупателя (необходимо арендовать квартиру, а при использовании ипотеки будет продолжать действовать повышенная процентная ставка, что также требует дополнительных расходов).
  • Строительство объекта без соответствующих разрешений и проектной документации. В такой ситуации могут возникнуть проблемы с качеством передаваемых помещений, а также при оформлении собственности на квартиру. Кроме того, по решению контролирующих органов возведение дома без соответствующих документов может быть приостановлено, что приведет к затягиванию сроков строительства.
  • Некорректное оформление договоров. Недобросовестные компании могут предлагать оформить вместо ДДУ договор займа. В таком случае необходимо помнить, что защищает права дольщиков только ДДУ, его положения прописаны в законодательства, и он подлежит государственной регистрации.

Таким образом, основным моментом при принятии решения, как купить квартиру – по ДДУ или договору купли-продажи, является соотношение рисков и выгод. В первом случае риски выше, но зато стоимость ниже. Во втором случае придется заплатить более высокую цену, но зато получить квартиру с уже оформленными документами на собственность.

Как купить квартиру в долевом строительстве? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/kak-bez-riskov-kupit-kvartiru

Какие риски вас поджидают при участии в долевом строительстве

Риски застройщика при строительстве

Покупка квартиры в современных условиях — достаточно проблемное мероприятие. Россияне всячески стараются снизить стоимость жилья, либо оформляют ипотечные договоры с банками. В данной статье мы поговорим о таком варианте приобретения квартиры, как участие в долевом строительстве.

Что же это значит?

Обычная процедура покупки недвижимости заключается в передачи прав владения имуществом, в обмен на некую сумму. Но в нашем случае, вы выплачиваете всю сумму денег за квартиру во время постройки дома. При этом ее стоимость может быть ниже рыночной на 20-30 процентов.

Не правда ли заманчивое предложение? Именно под гнетом этого, многие люди попадаются на удочки мошенников, либо же тех, кто не способен выполнить все обязательства.

Поэтому, прежде чем согласиться на участие в долевом строительстве, вам следует запастись кое какой информацией, важные моменты раскроются в рамках данной статьи.

Начиная с апреля 2005 года, благодаря выходу Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», собственники жилья получили больше защиты со стороны государства. В случае непредвиденных ситуаций, дольщики имеют больше прав и возможностей выражения своих интересов в сторону застройщика. Однако как и во всех правилах, в этом есть исключения.

Несколько слов о федеральном законе защиты дольщиков

Главное, что пришло с вышеназванным федеральным законом, так это то, что теперь при сотрудничестве застройщика и дольщика недвижимости, заключается обоюдный договор, вместо инвестиционного договора, который использовался до 2005 года.

Благодаря этому закону, дольщики имеют кое какие гарантии со стороны застройщика, а именно то, что застройщик не имеет права заключать долевой договор до того, пока не выполнит установленные государством условия. Что это за условия?

  • перед постройкой, застройщику необходимо будет выкупить на открытом аукционе земельный участок под будущей дом;
  • получить разрешение на строительство дома;
  • также перед застройкой теперь необходимо опубликовать на просторах интернета, в местных печатных изданиях или других средствах массовой информации всю информацию о проекте (проектная декларация);
  • после того, как застройщик опубликует всю информацию, должно пройти не меньше полумесяца;

Бывали случаи, до принятия федерального закона о долевом участии, что квартиры продавались дважды – махинации со стороны застройщиков. На сегодняшний день, благодаря закону, все договоры долевого участия (каждый) фиксируются в регистрационной палате, делается это в обязательном порядке.

Долевой договор подразумевает под собой и то, что земельный участок, вместе со всем зданием, является залогом дольщиков. Это значит, что в случае финансовой нестабильности, здание и земля могут уйти «с молотка» в пользу дольщиков. Все доходы с торгов делятся в соответствии с долями.

В законе также прописан тот вариант, когда застройщик будет нарушать сроки сдачи готового объекта. В этом случае, дольщики имеют права требовать компенсации в виде выплаты штрафов и т.д.

Если пойти от обратного, в случае если дольщик будет опаздывать с выплатами, то закон застройщика никак не защищает.

Ознакомившись с законом, вы найдете много причин, по которым дольщик имеет права расторгать договор. Причем в ряде из них он может это сделать без согласия застройщика. Опять же, чтобы расторгнуть договор с дольщиком, застройщику нужна веская причина и решения суда. Более близко ознакомиться с этими моментами можно в самом законе, данная статья несет лишь направляющий характер.

После того, как вы удачно въехали в квартиру, 5 лет застройщик несет ответственность за свои действия (за качество постройки). Вы вправе на законных основаниях предъявлять ему претензии в течение вышеуказанного времени. Хочется отметить, что при составлении договора, застройщики иногда хитрят и снимают с себя ответственность после постройки дома, либо же снижают количество времени, но спешим сообщить, что это не имеет юридической силы.

И так, подведем итоги. При участии в долевом строительстве, согласно соответствующему федеральному закону, между застройщиком и долевым участником, составляется долевой договор. В данном договоре указываются:

  • срок окончания постройки дома,
  • сдача квартир,
  • а также размеры штрафов для застройщика, в случае каких-либо нарушений.

Договор составляется довольно таки подробно, должны быть четко описаны права и обязанности обоих сторон.

В общих чертах процедура оформления долевого договора строительства ясна.

Поговорим о мошенниках на рынке долевого строительства

Наша задача понять то, что имея такие поруки со стороны государства, полного изучения застройщика, все это лишь поможет снизить процент риска. Помимо составления договора, важно учесть следующие моменты.

При изучении строительной площадки дома, ее документов, обратите в первую очередь внимание на дату получения разрешения постройки дома. Как говорилось выше, федеральный закон начал действовать с апреля 2005 года, соответственно, если застройщик получил регистрацию раньше, то он имеет прав использовать старую систему, а именно составление инвестиционного договора.

Как вы поняли, что до 2005 года, все дома, которые строились при помощи долевого участия, имели инвестиционные договоры между застройщиками и собственниками. Если вы увидели, что в выбранной вами компании постройка дома производится на площадке, регистрация которой раньше 2005 года, это не обязательно мошенническая схема. Однако примите во внимание тот факт, что застройщик будет на первом месте при выяснении обстоятельств.

Договоры инвестирования содержат много подводных камней на случай ЧП или срыва всего мероприятия Застройщики, как правило, стараются лишить прав долевых участников, а себе стараются дать больше возможностей в этом.

У застройщика должен быть пакет документов, которые он обязан предъявлять долевому участнику по первому его требованию. В пакет этих документов входят:

  • оригинальный договор, который дает именно этому застройщику пользоваться землей,
  • полный строительный проект будущего дома
  • и разрешение со стороны государства на постройку этого дома.

Следует понимать, что необходимо ознакомиться с оригиналами документов, копии легком могут быть подделкой, и они не могут являться точной информацией. Застройщик может предоставить ксерокопии, якобы заверенные соответствующими инстанциями, но хотим предупредить, вы вправе требовать оригиналы документов (что вы и должны сделать).

Чтобы обезопасить себя от материальных обязательств, со стороны застройщика может поступить предложение о заключении не долевого договора, а договора купли-продажи. То есть вы как бы бронируете квартиру в доме.

Конечно же, полноценный договор купли-продажи на недостроенный объект оформить не получиться, только лишь предварительный. Однако застройщики предлагают заключить основной, после постройки дома (по закону можно будет это сделать после 3-х месяц спустя окончания постройки дома).

В этом случае, застройщик выступает в качестве обычного продавца квартиры, то есть никаких обязательств перед вами после постройки он не несет.

Так же в случае срыва сроков постройки, вы не сможете предъявить каких-либо претензий. Напомним, что участие в долевом строительстве выгодное, но очень рискованное дело, поэтому не стоит лишать себя защиты со стороны государства.

Совсем недобросовестные застройщики предлагают участнику долевого строительства заключить договор займа. То есть, вы выплачиваете какую-то начальную сумму денег, заключается предварительный договор, а остальная сумма за жилье оформляется как договор займа.

В случае ЧП, фирма застройщик обычно обязуется в нем выплатить сумму не только деньгами, но и так называемыми векселями. Вексель позволяет вам, купить у этого же застройщика какую-то другую квартиру. Но также, вы можете просто остаться с этим векселем.

Выше обговоренный закон о долевой собственности не защищает участников строительства в этом случае.

Некоторые фирмы предлагают следующую схему заключения договора. К примеру, 70 процентов суммы за жилье, вы оформляется обычным договором, а остальная часть идет как страховой взнос. Страховой взнос оформляется договором, в котором указываются случаи, при которых этот самый взнос выплачивается.

Теперь рассмотрим эту схему поближе

При расторжении договора, застройщик выплачивает по основному договору лишь 70 процентов от суммы квартиры. Остальные 30 процентов, участник долевого строительства получит лишь при наступлении страхового случая. А это все обговаривается в договоре страховки, в общем, если причина там не указана, по которой произошло расторжение основного договора, участник лишается этих денег.

Часто застройщики предлагают платить всю сумму напрямую в организацию, то есть, минуя банк. Да, банк берет комиссию (а при покупке квартиры учавствует крупная сумма денег, соответственно комиссия будет не малая), но в случае ЧП, у вас на руках не будет документального подтверждения факта передачи денег. Обо всех минусах этого варианта не стоит говорить, они понятны.

Также при покупке недвижимости, государство возвращает подоходный налог, но в налоговую следует предоставить подтверждение денежной операции, вы не сможете этого сделать, если обойдете банк.

Следуя этим не хитрым советам и ознакомившись с настоящим федеральным законом, вы максимально обезопасите сделку с застройщиком. А вообще выбирайте качественного и проверенного временем застройщика. Удачных инвестиций!

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/kakie_riski_vas_podgidajut_pri_uchastii_v_dolevom_stroitelstve_64361.html

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Риски застройщика при строительстве

С момента вступления в силу ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2014 года страхование ответственности застройщика стало не правом, а обязанностью. Читайте в статье, оно представляет собой, и какие виды и способы оформления имеет.

Страхование долевого участия в строительстве

Все застройщики, ведущие деятельность на территории России, обязаны застраховать ответственность перед гражданами, которые стали участниками долевого возведения объекта недвижимости. Обеспечением такой гарантии строительные компании занимаются самостоятельно.

Существует несколько методов такого обеспечения:

  1. Страховка с участием общества взаимного страхования. По сути, оно практически не имеет отличий от стандартных страховых компаний. Действие общества лицензируется.
  2. Страховка с участием банка.
  3. Обеспечение гарантий через лицензированную страховую компанию.

При участии в страховом обществе застройщик обязуется вносить членские взносы и несет коллективную ответственность. То есть при банкротстве одного из членов общества другие участники принимают его материальные трудности на себя.

Оформление страховки через банк – длительная процедура, требующая весомого пакета документов. Плюс ко всему придется выплатить залоговую сумму (30 % от стоимости объекта недвижимости по рынку). Объем средств при наступлении страхового случая лимитирован. Есть и другие ограничения:

  • банк должен вести деятельность в течение последних пяти лет;
  • уставной капитал должен быть не менее 200 млн. руб.;
  • объем собственного имущества банка должен быть в размере одного млрд. руб.

Найти банковскую организацию, отвечающую таким требованиям, непросто. Самим строительным компаниям гораздо выгоднее и проще оформить в банке кредит, чем поручительство. Как правило, при наступлении страхового случая очень сложно взыскать задолженность при таком методе обеспечения гарантий.

Наиболее простым и выгодным способом считается сотрудничество с лицензированной страховой компанией. Программы таких организаций включают приемлемые тарифные ставки. Также не потребуется выплачивать залоговый платеж, а процентная ставка фиксируется и не меняется в течение всего периода действия страховки.

В качестве страхователя всегда выступает компания-застройщик. Наличие договорного обеспечения гарантий не менее выгодно для самих дольщиков. При наступлении страхового случая именно они являются выгодоприобретателями.

Согласно ФЗ № 214, застройщик самостоятельно несет все расходы на страховку своей ответственности. Он также обязуется уведомить дольщиков об условиях договора со страховщиком.

Кроме того, застройщику необходимо зарегистрировать отношения с дольщиками и обеспечение гарантий в Росреестре. Без прохождения этой процедуры положения ФЗ № 214 не могут регулировать отношения дольщиков и застройщика.

Договор, обеспечивающий ответственность застройщика перед участниками возведения жилой недвижимости, оформляется на каждую долю отдельно. Сумма доли выступает при этом и страховой суммой. Оформить такой договор необходимо до прохождения процедуры регистрации в Росреестре.

Страхование договоров долевого участия в строительстве: условия

Все участники должны быть оповещены об условиях страхового договора, а также о виде выбранного страхования. Рассмотрим, что означают гарантии, прописанные в договоре о страховке.

Страхование долевого строительства от «недостроя»

Что это значит? Согласно положениям ФЗ «О долевом строительстве» № 214, строительная компания берет на себя ответственность за уклонение от собственных обязательств, а также за сдачу объекта в ненадлежащем виде.

В дополнение к этому предполагается, что застройщик несет ответственность, если до момента сдачи жилого многоквартирного дома в эксплуатацию, он станет банкротом или будет ликвидирован. По договору дольщик вернет свой вклад в строительство при возникновении подобных ситуаций.

Страхование рисков долевого строительства

После вступления в силу ФЗ № 214 некоторые люди опасались, что из-за обязательности страховки ответственности строительной фирмы в значительной степени возрастут цены на рынке жилья. Однако этого не произошло.

Крупная компания-застройщик затрачивает на страхование не более 1 % от общего оборота средств. Поэтому участники застройки по ДДУ могут не опасаться, что на стоимость квадратного метра повлияет наличие страхового договора.

Страхование объекта строительства

Главный объект обеспечения гарантий – имущественная ответственность строительной компании. По закону застройщик обязан выполнить взятые на себя договором ДДУ обязательства.

Компания может страховать как весь многоквартирный дом, так и каждую квартиру в отдельности. Предпочтительнее для сторон будет страховка ответственности поквартирно. При возникновении страхового случая проще прийти к компромиссному решению с каждым дольщиком в отдельности, чем со всеми сразу.

Читайте также  Финская технология строительства каркасных домов

Страхование дольщиков

Дольщики выступают выгодополучателями по договору, обеспечивающего им гарантию. При наступлении страхового случая им гарантируется выплата.

Участники долевой застройки имеют право знать обо всех условиях обеспечения им гарантий. При каких-либо изменениях компания-застройщик обязана их оповестить.

Страхование долевого строительства: оформление и нюансы

Немногие страховщики готовы оформить договор страхования ответственности фирмы. Такой документ способен принести существенные материальные убытки для организации, взявшей на себя обеспечение гарантий.

Однако есть официальный список организаций, составленный Центральным Банком РФ. В него входит 27 компаний. Среди них такие организации, как ИСК Евро-полис, Купеческое, ВТБ, Восхождение, ГУТА, Приоритетное страхование и другие. Также застраховать ответственность можно в некоторых банках (их более 250).

В среднем тарифная ставка на такой вид страховки варьируется от 0,5 до 1 %. В отношении некоторых особо крупных и длительных объектах строительства ставка может быть существенно повышена, иногда – до 30 %. Ставка может меняться, если возрастут или уменьшаться риски застройщика.

Оформление страхового договора не будет завершено без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Для этого потребуются следующие бумаги:

  • проектная декларация;
  • разрешение на застройку;
  • уставные и регистрационные документы застройщика;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • финансовая отчетность страховщика;
  • справки об отсутствии задолженности;
  • иные бумаги по запросу.

Страховым случаем будет признаваться любое отклонение застройщика от обязательств перед дольщиками, прописанными в договоре долевого участия. Это должно подтверждаться соответствующими документами (решение суда, объявление о банкротстве и т.д.). Стоит отметить, что страховым случаем не будет являться продление сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/straxovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-vidy-usloviya-oformlenie/

Риски при участии в долевом строительстве

Риски застройщика при строительстве

Не исчезнет ли застройщик

Проживая в «хрущевках» или даже в коммунальных квартирах, люди мечтают об улучшениях, удовлетворяющих их потребности в комфорте и личном пространстве. Под влиянием культурно-социальной среды многие считают, что они должны за жизнь вырастить ребенка, посадить дерево и построить дом. С чего же начать? У большинства лучше получается с детьми и деревьями, а это, в свою очередь, обостряет проблему строительства дома.

Когда стоит выбрать долевое строительство

Куда же обратиться, если человек не строитель и не имеет достаточно материальных средств для быстрого возведения дома?

Долевое строительство — как это начинается

Начав изучать информацию, связанную с жильем, люди узнают о возможности совместно с многими другими построить общий дом. Это обнадеживает и дарит смутную надежду на счастливое будущее, которое будет видно из окон собственной квартиры улучшенной планировки.

Эти чаяния подкрепляются уверениями строителей в том, что вместе с ними можно выгодно, эффективно и безопасно воплотить в жизнь все «розовые» сны и яркие фантазии, рисующие идеальное жилье каждому.

Многие поддаются такому влиянию, забывая о том, что объект их вожделений существует лишь в мечтах, на уровне проекта.

Насколько безопасно ввязываться в долевые программы?

После 01.04.2015г. в России защищенность «дольщиков» повысилась, поскольку вступил в действие закон №214-ФЗ. Государство стало больше защищать от возможного мошенничества со стороны строительных компаний.

Надежность и безопасность долевых программ

В чем это выражается?

  • Стороны стали заключать между собой новое соглашение. До этого был инвестиционный договор, дающий большой простор строительной компании для манипуляций.
  • В договоре указана точная дата сдачи объекта, права и обязанности сторон действующих лиц.
  • Если застройщик злостно нарушает свои обязательства по договору, то он подвергается наказанию. Например, земельный участок и то, что на нем находится, является залогом, которым могут распоряжаться дольщики в случае несостоятельности застройщика. В крайнем случае, — это можно продать и разделить доходы между ними. Если строительная компания опаздывает со сдачей в эксплуатацию объекта, дольщик может получить неустойку.

Хотя государство стало больше защищать своих граждан, последним не стоит расслабляться.

На что же обратить внимание при заключении договора?

  • Земельный участок должен быть законным, то есть принадлежать застройщику на правовых основаниях.
  • Должно быть получено разрешение на строительство.
  • Информация о проекте и о компании, его реализующей, должна быть в СМИ или интернете. При этом, она должна находиться там довольно долго.
  • Необходимо установить оригинальность документов:
  1. Оригинальный документ права собственности на земельный участок.
  2. Разрешение на строительство.
  3. Документация проектной документации на возводимый объект также в оригинале.

Не исчезнет ли застройщик

Все было бы замечательно, если бы застройщики не научились минуя законы совершать мошеннические сделки с недвижимостью.

Как же могут строительные компании обходить законы

  • Если документ на право строительных работ оформлен раньше вступление в силу закона № 214 ФЗ, то остается возможность использовать старые схемы, которые дают преимущество строителям и нивелируют права дольщиков.
  • Вместо соглашения долевого строительства предлагается предварительное соглашение купли-продажи. Кроме того, предлагается еще договор займа, предусматривающего возврат средств не только деньгами, но и векселями. Этот вариант дает преимущества застройщику.
  • Для уменьшения затрат при оформлении строительные компании указывают в договоре неполную стоимость квартир. Остальная сумма оформляется в виде страховки. При возникновении проблемных ситуаций, дольщик в таком случае может не получить всего того, что ему полагается.
  • Часто строительная фирма просит оплачивать взносы прямо в кассу своей организации, мотивируя это экономией. Однако, в случае возникновения проблемных ситуаций, дольщик может пострадать материально.
  • Если строительная компания имеет договор с городом по поводу инвестиционных проектов, то она может решать эти вопросы за счет дольщиков.

Как строительные компании нарушают закон и обманывают покупателей

Осуществление своих устремлений обычный человек может увидеть только в случае осознанного подхода к участию в долевом строительстве. Зная и понимая все нюансы, дольщик может рассчитывать на контролируемое решение квартирного вопроса.

инструкция

Источник: http://uristexpress.ru/nedvizhimost/pokupka/riski-pri-uchastii-v-dolevom-stroitelstve.html

Риски договора участия в долевом строительстве

Риски застройщика при строительстве

По данным специалистов elitearenda.ru, на Урале около 40% жилья по договору долевого участия покупают с целью последующей перепродажи. Схема очень проста: инвестировал в новостройку, дождался сдачи дома – продал. Риски при этом – просто огромные. И в этой статье мы  рассмотрим,  какие  существуют риски договора участия в долевом строительстве и как их избежать или минимизировать.

Главный риск, который вышел «в  лидеры» в последние несколько лет – это риск того, что застройщик, с которым вы заключили договор, попросту не сможет  достроить дом (или не станет). Ваша новостройка превратится в «долгострой», либо строительство будет заморожено полностью. Проверка документов застройщика не всегда спасает от этой группы рисков.

Если даже Вы обратитесь к очень крупному застройщику с «многовековой» историей, то это не спасет  Вас от этого риска. Достаточно вспомнить об историях с компаниями «СУ-155» и «Академ Сити», когда были «обмануты» тысячи покупателей. В их случае не помогла многолетняя репутация застройщика. Однако, заключить договор с крупным застройщиком – все-таки менее рискованно, чем с «начинающим».

90% застройщиков Подмосковья не имеют даже собственного капитала на строительство домов. В случае большой инфляции строительны материалы могут подорожать и тогда они не смогут достроить дома «дольщиков». Наценка, заложенная в договор ДДУ, не сможет покрыть роста цен на материалы для строительства домов.

Недавно вышел закон, который обязал застройщика страховать новостройки.  Пока что не существует какой-либо серьезной практики выплат дольщикам по такой страховке, а обманутых «дольщиков» меньше не стало. Поэтому пока что мы можем с полной уверенностью говорить о том, что страхование новостроек не работает.

Кстати, «банковская гарантия» в случаях с «СУ-155» и «Академ Сити» также  не помогла дольщикам преодолеть риски и вернуть хотя бы часть вложенных денег.

Как еще снизить риски долевого участия в строительстве?

Самый простой способ уменьшения риска – это заключать договор долевого участия на той стадии, когда уже возведен фундамент дома и застройщик вложил какие-то деньги в  возведение дома. Это намного безопаснее, чем вкладывать деньги в дом, который существует только в проекте. Цена за квадратный метр такого дома будет выше, но совсем немного – около 20% от его стоимости на стадии проекта.

Вообще, вкладывать деньги в новостройки, неся риски договора участия в долевом строительстве, достаточно выгодно.  Цена за 1 м² жилья в новостройке обычно ниже на 20%-40%, чем цена такого же 1  м² в готовом доме. Этот процент варьируется в зависимости от того, на какой стадии возвдения находится новостройка.

И еще от того, в каком состоянии находится рынок спроса (второй фактор почему-то инвесторы редко учитывают).

Снижаем риск проверкой документов

Очень важно проверить оригиналы всех документов на возведение новостройки. В последнее время в офисе застройщика Вам могут «дать посмотреть» только копии документов. Некоторые из них нередко являются просто подделкой. Каждый документ застройщика необходимо проверять в соответствующих инстанциях. На это может уйти масса времени,  около 50-60 рабочих часов.

Когда речь идет о покупке квартиры в новостройке, то риски — большие и все-таки стоит потратить свое время на тщательную проверку всех документов застройщика.  Если Ваше время стоит для Вас довольно дорого, то можно обратиться в агентство недвижимости. Например, мы имели дело с одной компанией, занимающейся элитной недвижимостью в Москве и новостройками в частности.

К ним вполне можно обратиться, как и к любой другой компании, которой Вы доверяете.

    Вам нужно проверить наличие и подлинность следующих документов застройщика:

  1. Проектная декаларация.
  2. Лицензия на строительство.
  3. Согласование на застройку с администрацией города.
  4. План проведения строительных работ. В этом плане должна быть указана дата сдачи объекта и дата введения его в эксплуатацию.
  5. Разрешение на строительство объекта.
  6. Свидетельство о праве собственности на тот замельный участок, на котором будет возводиться дом или аналогичный документ, дающий право его аренды. В данном случае обязательно проверьте соответствие местоположения участка на документе и фактического местоположения участка, на котором планируется застройка.
  7. Заключение строительной экспертизы проекта дома или «аудиторское заключение».
  8. Договор между банком-страхователем и застройщиком.
  9. Желательно также проверить наличие договоров с подрядчиками.

Если Вы приедете в офис к застройщику, то Вам обязаны продемонстрировать все эти документы. Сфотографируйте или скопируйте их. Затем Вам необходимо будет позвонить в каждую инстанцию, выдавшуютот или иной документ, чтобы убедиться в 2 фактах.

    А именно:

  • Этот документ действительно выдан именно на адрес Вашего будущего дома (а не какого-либо еще);
  • Что документ — дейстующий.

Скорее всего, достаточно будет просто назвать номера документов или договоров.

У подрядчиков по телефону можно поинтересоваться о том, насколько имеется ли у застройщика перед ними финансовая задолженность.

Что еще важно учитывать, чтобы уменьшить свой риск участия в долевом строительстве

Также во время визита в офис компании попробуйте поговорить еще с кем-то из их клиентов, они могут донести до Вас  интересную информацию касательно застройщика.

Если дом уже начали строить, то стоит 2 раза посетить строительный участок с интервалом 1-2 недели. Сфотографируйте или запомните расположение спецтехники и строительных материалов. Если во время второго визита все это так и стоит на прежних местах, то можно сделать вывод о том, что строительство дома не идет и у застойщика имеются проблемы. Если картинка «замерла» на срок больше месяца, то проблемы у него — весьма серьезные.

Об остальных рисках и путях их решения читайте здесь.

Источник: http://elitearenda.ru/riski-dolevoe-uchastie-stroitelstvo.htm

Какие риски могут быть при долевом строительстве?

Риски застройщика при строительстве

Как защищены дольщики при участии в долевом строительстве своего жилья?

Как проверить потенциального застройщика?

Временные рамки строительства и введения в эксплуатацию объекта завершенного строительства, и иные вопросы, связанные с долевым строительством.

Поиск хорошего застройщика.

Любой гражданин имеет большое желание жить в своем личной отдельной квартире. Но к превеликому разочарованию каждого, в нашей стране один экономический кризис сменяет другой, наша валюта постоянно с завидной систематичностью дешевеет, снижается уровень дохода при том, что цены на все, в том числе и на жилье, растут. Собственное жилье в виде своего дома или же квартиры остаются только несбыточными желаниями.

Эту, вечную в нашей стране жилищную проблему, в какой-то мере поменяло такой вид приобретения жилья, ка долевое участие в строительстве жилья. Такое строительство дает людям возможность купить свои квартиры не по ценам указанным продавцам, а гораздо дешевле. При положительном исходе долевого строительства, квартиру можно приобрести намного дешевле её рыночной стоимости, экономия денег может достигать пятидесяти процентов.

Участие в долевом строительстве совсем не простое мероприятие, как кажется на первый взгляд. Плата за очень приемлемую стоимость квартиры, очень и очень велика. Она выражается прежде всего в рисках участия в долевом строительстве, которые вы берете на себя. Само строительство, как правило, затягивается и вместо двух-трех лет оно может затянуться на целые десятилетия, или в худшем варианте совсем не окончится и дольщик останется без своих вложенных денег, и соответственно без собственной квартиры или дома.

Тогда, когда дольщик определяется с выбором строительной компании (застройщика) полагаться на наше русское «авось» не стоит.

При выборе необходимо тщательно взвесить все «за и против», внимательно изучить «рынок строительных компаний», их деловую репутацию, детально ознакомиться как с проектной документацией у потенциального застройщика, так и его учредительными документами.

Руководствоваться дешевизной квартир, качественной и красивой рекламой, и немногочисленными положительными отзывами ни в коем случае нельзя, так как речь идет все же о больших деньгах.

Как защищены дольщики при участии в долевом строительстве своего жилья?

На протяжении последних двенадцати лет, наше законодательство претерпело огромное множество различных существенных изменений. Все эти многочисленные и существенные изменения не могли не коснуться и правоотношений в сфере участия дольщиков в долевом строительстве жилья.

В подавляющем большинстве случаев, эти изменения улучшили правовое положение дольщиков и существенно снизили возможность наступления неблагоприятных последствий для физических лиц, но есть и таки изменения, которые, как ни странно и ухудшили правовые позиции граждан.

Примеров, как положительных изменений в законе, так и отрицательных много, что и показывает многообразная и порой противоречивая судебная практика.

Как проверить потенциального застройщика?

Заключать соглашения — договоры участия в долевом строительстве застройщик имеет право только тогда, когда застройщик пройдет множественные процедуры на соответствие занятие строительной деятельности в многочисленных государственных надзорных и контролирующих организациях.

  • В обязательном порядке строительная организация должна предоставить, нижеперечисленные документы:
  • Вся документация, которая подтверждает принадлежность по тем или иным основаниям земельного пятна, на котором впоследствии буде возводиться многоквартирный дом;
  • Лицензии, позволяющие застройщику производить необходимые строительные работы различной сложности;
  • Вся проектная документация на многоквартирный дом, который будет возведен в будущем;
  • Все учредительские документы строительной организации: устав, договор между учредителями компании, выписка из ЕГРП.

В целях недопустимости двойной купли-продажи со стороны застройщика одного и того же жилья, любой договор со строителями должен быть зарегистрирован регистрирующим органом, который осуществляет учет недвижимости и всех существующих сделок с недвижимостью и различных обременений на эту недвижимость. В не таком далеком прошлом, практически всегда такие договора нигде и ни кем не регистрировались, что позволяло недобросовестным строителям продавать одну квартиру по два, три, а то и по четыре раза.

Временные рамки строительства и введения в эксплуатацию объекта завершенного строительства, и иные вопросы, связанные с долевым строительством

По подписанным с дольщиками договорам участия в долевом строительстве, застройщик несет материальную ответственность за увеличения сроков ведения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Когда объект строительства построен, и сдан в эксплуатацию с нарушением сроков предусмотренных в соглашении, тогда у граждан возникает право по взысканию с застройщика законных мер материальной ответственности.

Кроме того, законодательством предусмотрена возможность дольщика в одностороннем порядке отказаться от заключенного договора при нарушении сроков строительства, с возмещением всех понесенных им затрат и процентами за пользование денежными средствами.

Помимо всего прочего у граждан имеются права после принятия квартиры, в установленные договором или законом сроки, предъявлять застройщику различные претензии по качеству жилья, произведенного застройщиком ремонта, размера предоставленной жилой площади по устранению выявленных недостатков или возмещения вынужденных материальных затрат. Когда застройщик не разрешает возникшую спорную ситуацию мирным способом, то при судебном разбирательстве, в подавляющем большинстве случаев удовлетворяет материальные и моральные требования дольщиков.

Поиск хорошего застройщика

Поиски надежного, честного и порядочного застройщика могут быть не всегда легкими.

  • В случае, если Вы несмотря на все существующие риски, все-таки приняли решение поучаствовать в строительстве, необходимо придерживаться следующим рекомендациям:
  • Необходимо всесторонне и детально проштудировать и провести объективный анализ строительного рынка в регионе, по возможности ознакомиться с существующими застройщиками, проанализировать предлагаемые и реализованные строительный проекты;
  • Нужно получить консультацию у опытных юристов, которые занимаются именно такой специализацией в области долевого строительства;
  • По возможности провести мониторинг как положительных, так и отрицательных отзывов на всевозможных сайтах и порталах. Просмотреть наличие или отсутствие судебных тяжб с потенциальным застройщиком.

Важно знать, что перед подписанием договора долевого строительства, просто необходимо тщательно изучить договор, понять и сделать вывода практически по каждому пункту договора, даже если этот пункт кажется не существенным. Конечно же, лучше и совсем не лишним в этом случае, будет обращение к квалифицированному юристу, имеющему опыт в таких взаимоотношениях. Только в этом случае, Вы почувствуете уверенность в том, что договор не будет каким либо образом нарушать или же ущемлять Ваши потребительские права, а все материальные риски минимизированы.

Сейчас нередко встречаются случаи, когда, как правило, недобросовестный застройщик, заключает не основной договор участия в долевом строительстве, а предварительный договор-купли продажи жилья. При заключении предварительного соглашения. У застройщика уменьшается бремя ответственности перед дольщиком, а правовое положение дольщика заметно ухудшается.

Знайте, что «Об участии в долевом строительстве» регулирует и защищает права граждан, которые заключили договор о долевом участии, а не какой-либо иной договор.

Источник: https://law-free.ru/zaschita_prav_dolschikov/kakie_riski_mogut_byt_pri_dolevom_stroitelstve/

Риски долевого участия в строительстве и как их избежать

Риски застройщика при строительстве

Несмотря на некоторую нормализацию отношений в сфере долевого участия в строительстве, риски, связанные с ним, по-прежнему достаточно велики.

Дело в том, что дольщик, по российскому законодательству, до сих пор фактически бесправен, потому что не является кредитором, а имеет на руках лишь «неденежное обязательство» в виде договора с застройщиком. Поэтому, при банкротстве фирмы-застройщика вернуть свои деньги если и получится, то только после возврата денег банкам, налоговой, юридическим лицам  и пр.

Более того, недобросовестные застройщики вполне могут выйти сухими из воды, заключая договоры с дольщиками через фирму-прослойку, а потом банкротя ее. При этом дольщики не получают ни денег, ни квартиры.

Риск остаться без квартиры и без денег

Как работает такая схема?

  1. Фирма «А», которая в конечном счете и будет являться «выгодоприобретателем», организует подставную фирму «Б», которой выдает кредиты.
  2. Фирма «Б» заключает договоры долевого участия в строительстве с клиентами и получает по этим договорам деньги.
  3. Фирма «Б» что-то может даже построить, но через некоторое время на ее счетах внезапно заканчиваются деньги и она объявляет себя банкротом.
  4. Назначается конкурсный управляющий, который должен реализовать имущество фирмы «Б» для того чтобы рассчитаться с кредиторами, в пул которых входит кто угодно, кроме дольщиков.
  5. Более того, конкурсный управляющий по закону может отменить все договоры о долевом участии в строительстве, который были заключены за полгода до банкротства фирмы «Б».

По такой схеме фирма «А» получает построенный объект и кредитные деньги обратно, а дольщики остаются ни с чем. Причем, все участники формально действуют по закону, но фактически такая схема является мошеннической. Но доказать связь между двумя фирмами и их преступный умысел на практике бывает очень тяжело.

Выглядит фантастически, но, тем не менее, попав в такую схему, дольщик может остаться и без квартиры и без денег.

Как избежать?

Во-первых, чтобы было с чем, в случае чего, идти в суд и быть защищенным законом у вас на руках должен быть договор участия в долевом строительстве с государственной регистрацией в регистрационной палате. Только такой договор защищен Федеральным законом об участии в долевом строительстве.

Во-вторых, необходимо, чтобы были четко прописаны условия расторжения договора. В каких случаях и по чьей инициативе он может быть расторгнут, а также в какие сроки, в каком объеме и каким путем возвращаются ваши деньги.

Существуют и обычные риски, связанные с участием в долевом строительстве: «замораживание» строительства, перенос сроков сдачи дома, отсутствие договора о долевом участии в строительстве, изменение количества квадратных метров вашей квартиры и ее цены. Рассмотрим эти риски и пути сведения их к минимуму.

Риск «заморозки» строительства или перенос сроков сдачи объекта

Строители могут использовать ваши деньги на достраивание других объектов; могут появиться проблемы с поставщиками или субподрядчиками и т.д. – во всех этих случаях возможен срыв предполагаемых сроков.

Риск возникновения доплат, связанных с увеличением квадратных метров или дополнительными работами

Часто встречается ситуация при которой застройщик построил объект с увеличением площади или не предусмотрел какие-то работы. В обоих случаях застройщик хочет получить дополнительные деньги с дольщиков.

Риск возникновения проблем с регистрацией прав собственности

У застройщиков могут возникнуть проблемы из-за невыполнения требований администрации: по благоустройству и содержанию придомовой территории, отсутствовать необходимые документы или не соблюдены еще какие-то условия. В этих случаях могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности на объект строительства.

Резюме

Договоры с застройщиками, как правило, составляют местные юристы. Вполне естественно, что они стараются максимально защитить интересы застройщика. Но, если вы разберетесь во всех пунктах сами или с помощью юриста, вы сможете составить мнение о том, насколько высоки риски этого, конкретного договора о долевом участии в строительстве и стоит ли его подписывать. Ведь, в конце концов, вы рискуете своими, и немалыми, деньгами.

Значит ли все эти риски долевого участия в строительстве, что инвестировать в «долевки» не нужно? Конечно, нет! Просто необходимо очень тщательно подходить к выбору застройщика. Нужно проверить документы застройщика на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию и не заключать договор с фирмами-посредниками. Особое внимание в договоре нужно обратить на описание объекта, срок его постройки, цену и порядок оплаты, а также на условия расторжения договора.

С января 2014 года, действует норма, по которой застройщик должен страховать возводимую недвижимость от «недостроя». Такие поправки внесены в Федеральный закон 214 об участии в долевом строительстве.

Что еще?

Источник: http://investorschool.ru/riski-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-i-kak-ix-izbezhat