Как принять участие в долевом строительстве?

В последние годы все большую популярность среди граждан набирает такой способ приобретения жилья, как участие в долевом строительстве. В статье разберем, что подразумевает под собой понятие долевого строительства, как вступить в долевое строительство, какие положения содержит договор долевого строительства, какие риски существуют для участников долевого строительства.

Что такое долевое строительство

Как вступить в долевое строительство

Долевое строительство – привлечение строительной либо инвестиционной компанией средств граждан для строительства объектов недвижимости.

Участниками долевого строительства выступают граждане либо юридические лица и застройщик (юридическое лицо).

Различают следующие виды долевого строительства:

• путем подписания договора долевого участия;
• путем выпуска облигаций, которые закрепляют право получения жилых помещений;
• путем создания жилищно-строительных кооперативов.

Законодательно также закреплены основные требования к застройщику. К ним относятся:

• наличие проектной документации;
• размер собственных средств застройщика должен превышать 10 % от общей планируемой стоимости строительства;
• отсутствие действующих кредитов;
• не находится в процессе ликвидации;
• отсутствие судебных решений;
• отсутствие данных о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков, а также реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка;
• отсутствие долгов по налогам и сборам и пр.

Необходимо отметить, что ответственность за полноту и достоверность предоставленной информации несет застройщик.

Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Суть договора о долевом строительстве заключается в том, что застройщик обязуется построить многоквартирный дом в оговоренные в договоре сроки, и после введения его в эксплуатацию передать соответствующий объект гражданину. При этом гражданин обязуется оплатить договорную стоимость за объект.

Обязательным условием при подписании договора участия в долевом строительстве является его обязательная государственная регистрация. В договоре должны быть указаны следующие реквизиты:

• объект долевого строительства, который будет передан лицу после введения дома в эксплуатацию, а также его план (чертеж, схема, прочее);
• сроки передачи;
• стоимость объекта и порядок оплаты;
• гарантийный срок;

При этом все риски, связанные со строительством, берет на себя застройщик.

Бланк договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь ⇒ Договор участия в долевом строительстве.

Источник: https://1000meters.ru/kak-vstupit-v-dolevoe-stroitelstvo/

Как вложить деньги в строящийся дом, квартиру (долевое участие в строительстве) | 2019

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Полезно: инвестиции в недвижимость — основы.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Вы можете купить квартиру в строящемся доме, когда уже все инвесторы вложили, попросту выкупив права у одного из них. Заключается договор уступки прав, который заверяется у застройщика (могут быть трёхсторонние соглашения — формат обсуждаем). Но будьте бдительны, часто на рынке есть квартиры, которые застройщик якобы должен передать той или иной организации в обмен на услуги (натуральный обмен). покупка такого имущества ставить ваши права зависимыми от условий договора меж застройщиком и организацией, у которой вы купили квартиру и здесь возможны эксцессы. Тщательно проверяйте основания прав собственности у продавца.

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски.

Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

• недострой дома,
• затягивание сроков строительства.
• повторные продажи вашей квартиры,
• банкротство застройщика,
• подставные компании и «бренд»,
• «дополнительные» метры,
• отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

• разрешение на строительство,
• документы на землю (право собственности, аренда)
• контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.

Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

Источник: https://KudaVlozitDengi.adne.info/kak-vlozhit-dengi-v-stroyaschiysya-dom/

Что нужно знать о долевом строительстве в 2019 году?

Долевое строительство существует в официальном статусе с декабря 2004 года, когда вступил в силу закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Он был призван упорядочить использование девелоперами финансов граждан при возведении домов и защитить покупателей недвижимости от недобросовестных строителей.

За прошедшие годы в законодательство о долевом строительстве было внесено около двух десятков изменений, направленных на усиление контроля за действиями строителей и повышение защиты прав дольщиков. Последние изменения вступили в действие в конце 2017 года. Еще несколько значительных изменений вступят в силу с 1 июля 2018 года. Как будет действовать долевое строительство в 2019 году, что нужно знать о нем?

Основы долевого строительства

В предыдущих редакциях законодательство о долевом строительстве разрешало девелоперам использовать денежные средства дольщиков только при соблюдении следующих обязательных условий:

• полученные разрешение на строительство многоквартирного дома и документы на выделенный земельный участок под ним;
• имеется проектная декларация с экспертным заключением по ней;
• обязательная регистрация ДДУ в Росреестре;
• оплата дольщиком стоимости квартиры только после регистрации договора;
• застройщик не находится в стадии процедуры банкротства или ликвидации;
• обязательное раскрытие полной информации о застройщике на его официальном сайте.

Возведение домов с привлечением граждан в соинвесторы выгодно как застройщику, так и участникам долевого строительства. Девелоперы получают дешевые денежные средства, им не надо обращаться в банки за дорогими кредитами.

Дольщикам выгодно приобрести будущую квартиру на самой ранней фазе строительства по более низкой цене, что позволяет экономить значительные средства.

Выгодно всем, но при этом долевое строительство считается относительно рискованной сделкой. Государство постоянно принимает меры для защиты прав граждан, участников долевого строительства, усовершенствования законодательства в этой сфере, чтобы не было больше обманутых дольщиков, а финансовые риски застройщиков были минимизированы.

Дду – на что обратить внимание

Основным документом в долевом строительстве является договор долевого участия, сокращенно ДДУ. Законом определен перечень обязательных пунктов, которые должны содержаться в нем. Отсутствие одного из них делает ДДУ не действительным.

На что стоит обратить особое внимание, чтобы в дальнейшем не возникали проблемы с новостройкой? Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать:

• максимально подробное описание строящейся квартиры: этаж, материал из которого строится дом, количество комнат, подсобные помещения, балконы, наличие сантехники и иное;
• дату передачи дольщику готовой квартиры. Она считается переданной участнику с момента подписания передаточного акта. Без разрешения на ввод в эксплуатацию всего здания застройщик не имеет права предлагать подписывать этот акт;
• стоимость квадратного метра и полную стоимость приобретаемого жилья, способы оплаты;
• подсудность при разрешении возникающих споров. Если в договоре указан суд, находящийся в другом городе, в случае необходимости будет затруднительно в него добираться.
• реквизиты сторон договора.

Подписанный сторонами договор вступает в силу с момента регистрации. Иные формы соглашений с застройщиками об инвестировании в строительство не регулируются законом о долевом строительстве, а значит повышают риск граждан остаться без долгожданных квартир.

Изменения в законе № 214-ФЗ с 2018 года

Государство предпринимает меры по упорядочению строительного рынка, приведения его в цивилизованные рамки. Законодатель считает, что постепенный уход от практики долевого строительства и переход на торговлю готовыми квартирами снизит риски на этом рынке.

На это направлены и последние поправки изменения 2018 года в законодательство о долевом строительстве.

«Дорожная карта»

Рассмотрим особенности долевого строительства в 2019 году. Правительством давно обсуждается необходимость отказа от долевого строительства и переда к ипотечному способу. В конце декабря 2017 года на официальном сайте была опубликована «дорожная карта», которая включает в себя план мероприятий по переходу к проектному типу финансирования строительства.

Этот план состоит из трех этапов:

• к 1 июля 2018 года создать нормативно-правовую базу для перехода на новый способ финансирования;
• с 01 июля 2018 по 30 июля 2019 года разрешается смешанное финансирование строительства – можно использовать счета эскроу или специализированные и непосредственно средства от участников долевого строительства;
• с 01 июля 2019 года для привлечения средств на строительство будет разрешено использовать только счета эскроу или специализированные.

Также, законодателем разработан закон о защите прав дольщиков при банкротстве девелопера. Он вносит большое количество изменений в 214-ФЗ, вступающих в действие с 1 января и 1 июля 2018 года.

Сроки введения изменений

Одновременно с введением дорожной карты по переходу на проектной финансирование строительной отрасли, законодатель вносит серьезные изменения в 214-ФЗ. Размер собственных средств и деятельность застройщика будут более жестко контролироваться с нескольких направлений.

Большая часть нововведений вступает в действие с 1 июля 2018 года. Таким образом у строителей есть время для подготовки к работе в новых условиях и закончить начатые проекты.

Надо отметить, что новые правила не будут касаться некоторых новостроек. К ним относятся те, при возведении которых, используются схемы жилищно-строительных кооперативов. Законодатель это не запрещает, но на них действие 214-ФЗ не распространяется.

Компенсационный фонд и защита прав дольщиков

Принимаемые ранее законодателем меры по защите дольщиков путем страхования ответственности застройщика оказалась не эффективной. Страховщики нашли множество уловок для ухода от выплат по таким страховкам, они не достроили ни единого здания из страховых выплат.

В октябре 2017 года была зарегистрирована новая организация – публично – правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая должна прийти на помощь дольщикам, служить им действенной защитой. В этот фонд застройщики будут обязаны перечислять 1,2 % от стоимости квартиры каждого заключенного ДДУ.

Средства компенсационного фонда будут направляться на завершение недостроенных домов или компенсационные выплаты пострадавшим дольщикам.

Общие критерии, предъявляемые к девелоперам

Требования к застройщикам в долевом, строительстве в 2019 году обобщаются одним термином «специализированный застройщик». Из основных новых требований можно перечислить следующие:

• «Специализированным застройщиком» будут являться только коммерческие организации, связанные со строительством. Больше никаких общественных некоммерческих организаций, учебных, спортивных и других похожих структур к строительству допускаться не будут.
• Наличие у застройщика опыта работы на строительном рынке не менее 3-х лет и полученных разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов площадью от 10 тыс. кв. м.
• Руководителем, главным бухгалтером и другими руководителями девелопера не могут быть граждане, имеющие судимости, банкротство физлица, привлеченные к субсидиарной ответственности. Информацию о соответствии своего руководства этим требованиям застройщик будет обязан разместить в Проектной декларации.
• Строители с 1 января 2018 года обязаны разместить полную и промежуточную бухгалтерскую отчетность в Единой информационной системе жилищного строительства и на своем официальном сайте.

Финансовые требования

Многие поправки в законе обращены на укрепление финансовой устойчивости девелоперов.

Отменена норма минимальной величины уставного капитала, зависящая от площади возводимых домов. Сейчас у строителей должно быть собственных средств более 10 % от цены проекта.

К моменту предоставления проектной декларации, в уполномоченном банке на специализированном счете строительной компании должен быть остаток в размере не менее 10 % от сметной стоимости объекта.

На момент предъявления проектной документации у застройщика не должно быть финансовых обязательств, не относящихся к строительству, более 1%. Расходы на собственное содержание тоже ограничиваются – не более 10%. При этом суммарный размер всех авансовых платежей не должен выходить за 30 %.

Последние поправки в закон запрещают девелоперу:

• Выпускать или приобретать ценные бумаги, за исключением собственных акций. Таким образом перекрывается вексельная схема финансирования строительства.
• Привлекать или выдавать кредиты, кроме целевых на строительство.
• Создавать или участвовать в коммерческих и некоммерческие организации, с помощью которых обычно выводили средства обманутых дольщиков.

Одним из важных изменений в 2018 году является введение счета эскроу, на который будут зачисляться средства участников долевого строительства. Распоряжаться ими строители смогут только после сдачи жилья по передаточному акту покупателю.

Таким образом, после введения в действие изменений в закон денежные потоки застройщиков окажутся под контролем уполномоченных банков.

Все нововведения в законодательство о долевом строительстве имеют свои плюсы и минусы. Положительной стороной данных изменений можно считать ужесточение контроля за рынком недвижимости, снижение рисков для участников долевого строительства. К отрицательным перспективам – предполагаемое подорожание жилья в новостройках. Как будут в действительности функционировать поправки в закон станет ясно в ближайшее время.

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/chto-nuzhno-znat-v-2019-godu

Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

• Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
• Заключается договор долевого участия с дольщиками.
• Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
• После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

• Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

• Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

• Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.

• Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.

• Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.

• Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

• Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

• Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

• Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

• Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Источник: http://pro-ddu.ru/chto-takoe/

Запрет на долевое строительство с 2019 года

С 1 июля 2019 года долевое строительство в России запретят, а точнее, поставят в максимально жесткие рамки государственного регулирования. Часть поправок, меняющих правило приобретения квартир в строящихся домах, вступила в силу уже летом 2018 года. С июля 2019 года нововведения будут применяться в полном объеме для новых дольщиков, и существенно изменять порядок исполнения действующих договоров.

Что меняется в правилах ДДУ

В декабре 2017 года Президент РФ озвучил свой вариант решения проблемы обманутых дольщиков – резкое ужесточение правил привлечения средств рядовых граждан в возведение жилья, вплоть до полного запрета продавать квартиры в недостроенных домах. На тот момент, порядок участия в долевом строительстве выглядел следующим образом:

1. граждане самостоятельно выбирали застройщика и объект, в котором планировали получить готовую квартиру;
2. с гражданами заключался договор долевого участия в строительстве, который регистрировался в Росреестре;
3. по условиям ДДУ можно было использовать как собственные сбережения, так и средства ипотечного и потребительского кредитования;
4. заключить договор можно было на любой стадии строительства, а полученные средства застройщик мог использовать фактически для любых целей – достройка других объектов, погашение собственных долгов, инвестирование в рискованные активы и т.д.

Предметом договора долевого строительства являлся не конкретный объект недвижимости, а право требования определенной доли будущего многоквартирного дома. Для этого в договоре указывалось количество квадратных метров, которые соответствовали приобретенной доле в будущем МКД. Хотя сроки сдачи готовых объектов предусматривались проектной и технической документацией, привлечь застройщика к ответственности за их нарушение было крайне сложно.

Защита интересов дольщиков была ограничена только суммой компенсационных фондов, а затем и страхования гражданской ответственности застройщиков. Однако это только частично решало проблему, если строительная компания приостанавливала возведение объекта или вовсе подавала заявление на банкротство. Сумма компенсации или страховки была несоразмерно меньше вложенных средств, а получить права на объект незавершенного строительства можно было только при завершении банкротства застройщика.

Вариант с предъявлением иска к застройщику также не гарантировал возмещения ущерба. Даже если возбуждалось банкротное дело, получить деньги обратно можно было после продажи имущества должника, в том  числе незавершенного объекта строительства. Эта процедура могла затянуться на годы, а продать незавершенку на стадии котлована или первых этажей было вовсе невозможно.

Нововведения 2018 года

Государство не могло удовлетворить денежные и имущественные требования дольщиков, поскольку эти правоотношения регулировались гражданским законодательством. Однако почти все предложения по решению данной проблемы носили разовый и бессистемный характер. Предложения Президента РФ, высказанные на прямой линии с населением, и отраженные в поручении Правительству РФ, практически в полном объеме были приняты законодателем.

Нововведения в систему долевого строительства были реализованы в несколько этапов. Они подразумевают уход от частного финансирования строительных проектов к использованию банковских и финансовых инструментов. К июлю 2018 года порядок заключения ДДУ заключался в следующем:

• для договоров, заключенных до 20 октября 2017 года, возмещение ущерба происходит только через компенсационные фонды и страхование гражданской ответственности застройщиков (размер страховой выплаты зависит от условий договора, заключенного между застройщиком и страховщиком);
• с 20.10.2017 года начал функционировать Фонд защиты прав дольщиков, который самостоятельно страхует средства граждан через АСВ (Агентство страхования вкладов), а размер гарантированного возмещения от ущерба может достигать 10 млн. руб.;
• для застройщиков введено обязательное требование о банковском обслуживании, причем на каждое разрешение на строительство (т.е. на каждый объект) открывался целевой расчетный счет;
• первичный контроль за расходованием средств дольщиков осуществляет банк, который обязан отказывать в совершении операций для нецелевых затрат (нельзя покупать акции и ценные бумаги, вкладывать привлеченные средства в новые проекты, и т.д.);
• контроль за целевым расходованием средств, поступивших по ДДУ, осуществляется по линии Центробанка РФ, который вправе отозвать лицензию за нарушение правил банковских операций.

На переходный период было введено обязательство создавать новое юридическое лицо для каждого нового объекта строительства. Это означало, что застройщик практически лишался возможности направлять средства от дольщиков на достройку проблемных объектов по другим адресам. Одновременно с контролем за целевым расходованием средств, такая мера существенно снижала риск прямого мошенничества или злоупотребления со стороны строительной компании.

Новые правила распространялись на действующие договоры только в ограниченном режиме. Это приводило к ситуации, когда часть дольщиков, заключивших договоры до 20.10.2017 года, могли рассчитывать только на страховую выплату. Другая часть участников долевого строительства, вложивших средства после 20.10.2017 года, значительно повышала шанс вернуть свои деньги, так как их защитой занимался уже Фонд.

Однако ключевым нововведением, которое до июля 2019 года носит рекомендательный и добровольный характер, является введение эскроу-счетов. Именно это правило означает фактический отказ от ДДУ в 2019 году, поскольку использование эскроу-счетов  полностью запрещает застройщику использовать привлеченные средства для текущего строительства. По своей сути, договор долевого строительства будет означать покупку готового жилья, поскольку застройщик получит деньги только при условии завершения работ и получения акта на ввод в эксплуатацию.

Разберем, что будет вместо ДДУ в 2019 году, с учетом второго блока законодательных поправок.

Что изменится с 1 июля 2019 года

Все новеллы законодательства, вступившие в силу с июня 2018 года, сохранят действия и в 2019 году. Однако второй блок поправок устанавливает еще более строгие правила долевого строительства:

1. для получения разрешения на строительство многоквартирного здания, застройщик должен зарегистрировать новое юридическое лицо, открыть целевой счет в банке, застраховать свою ответственность;
2. строительство одной компанией сразу нескольких объектов допускается только при комплексной застройке территории (например, при возведении целого квартала);
3. одновременно с заключением договора, на каждого дольщика открывается индивидуальный целевой эскроу-счет, на который зачисляются все средства (собственные сбережения, кредитные средства);
4. средства на эскроу-счетах автоматически блокируются на весь период строительства, т.е. застройщик не может их получить до сдачи готового объекта и подписания акта на ввод в эксплуатацию;
5. одновременно происходит страхование средств дольщиков через Фонд, на случай банкротства застройщика или обслуживающего банка.

Ключевым преимуществом долевого строительства являлась возможность приобрести объект на начальных стадиях возведения по сниженным ценам. Добросовестный застройщик, заблаговременно продавший всю площадь МКД, мог эффективно их использовать – заранее приобретать материалы, планировать свою деятельность, инвестировать в другие объекты. Однако большинство застройщиков, заранее получая  оплату на недостроенное жилье, полностью утрачивало интерес к завершению строительства, либо расходовало деньги не по основному назначению.

С введением эскроу-счетов, возможность злоупотребления или мошенничества практически полностью устраняется. Банк перечислит деньги застройщику только после завершения строительства и получения акта на ввод объекта в эксплуатацию. Такая норма влечет следующие последствия для покупателей и застройщика:

• практически полностью теряется смысл раннего привлечения средств от граждан, так как застройщику придется использовать собственные ресурсы и финансы для стройки;
• лишаясь возможности получить деньги дольщиков до завершения строительства, застройщик не заинтересован в предоставлении скидок, в результате чего цена по ДДУ практически сравняется со стоимостью готовой квартиры или вторичного жилья;
• получить деньги с эскроу-счета до завершения строительства не сможет и сам дольщик, если не представит соглашение о расторжении ДДУ.

Таким образом, государство практически гарантирует гражданам сохранность вложенных средств, однако устраняет большинство преимуществ долевого строительства. Более того, во исполнение поручений Президента РФ, планируется к 2024 году ввести полный запрет на продажу недостроенного жилья. Это и будет являться отказом от долевого строительства.

Нюансы переходного периода

Приоритетом государства является защита интересов дольщиков от действий недобросовестного застройщика или форс-мажорных обстоятельств. С июля 2019 года такая защита будет осуществляться сразу по трем направлениям:

1. для договоров, заключенных до 20.10.2017 года, возмещение ущерба возможно только по страхованию гражданской ответственности застройщика;

Источник: https://law03.ru/finance/article/zapret-na-dolevoe-stroitelstvo

Договор долевого участия с застройщиком

20.12.2017

Заключение договоров долевого участия в строительстве в последнее время получило широкое распространение. Многие предпочитают покупать жилье именно в новостройке.  Вторичное жилье пользуется все меньшей популярностью. Мы рассмотрим, что нужно учесть, покупая недвижимость напрямую у застройщика.

Что такое ДДУ?

Договор долевого участия в строительстве заключается между застройщиком и дольщиком, застройщик обязуется построить объект недвижимости и ввести его в эксплуатацию, а дольщик – принять его и оплатить.  Все предельно просто. Однако в связи с частым мошенничеством именно в сфере  недвижимости, нужно знать, на что обратить внимание, заключая договор участия в долевом строительстве (далее- ДДУ), как не оказаться обманутым, и что делать, если застройщик не торопится сдать объект.

Какими законами регулируются данные правоотношения?

1. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214 – ФЗ (далее –214 — ФЗ);
2. ФЗ «О защите прав потребителей», в той части, в которой правоотношения не урегулированы вышеназванным законом...
3. Гражданский кодекс РФ.

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке:

1. Застройщик – это хозяйственная организация, то есть юридическое лицо. Законом предусмотрено, что застройщиком может быть некоммерческая организация, но никак не физическое лицо.
2. Договор должен содержать: описание объекта долевого строительства, срок его передачи, цену, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект недвижимости, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств. Если договор не содержит хотя бы одного из этих условий – он не заключен.
3. Форма договора – письменная.
4. Договор подлежит государственной регистрации в органах Росреестра и считается заключенным с этого момента.

На что нужно обратить внимание  при заключении договора  долевого участия в строительстве?

Покупая квартиру в новостройке,  нужно обратить внимание на следующие моменты:

1. Обратите внимание на репутацию застройщика. Если застройщик функционирует на рынке длительное время, имеет большое количество завершенных объектов, то заключать с ним договор значительно безопаснее, чем с застройщиком, о котором никто никогда ничего не слышал.
2. Узнайте, аккредитована ли новостройка, в которой Вы приобретаете квартиру, в банке.  Если ни один банк предоставляет кредит на этот объект недвижимости, то это может  говорить о проблемах застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является крупный банк с хорошими финансовыми ресурсами.
3. Смотрим на название договора – если у договора иное название, нежели «Договор долевого участия в  строительстве» (например, «Договор Инвестирования»), то застройщик стремится избежать требований закона «О долевом строительстве». Конечно, договор определяет не название, а содержание, и такой договор все равно будет попадать под действие вышеназванного закона. Но становиться участником судебных тяжб с недобросовестным застройщиком все равно неприятно.
4. Вы имеете право ознакомиться с разрешением на строительство и проектной декларацией. Сверьте указанные документы с договором, застройщиком везде должно быть одно и то же лицо.
5. Реквизиты застройщика должны быть указаны подробно: полное наименование организации, юридический адрес, ИНН, ОГРН.
6. Договор должен быть подписан Генеральным директором.
7. Все характеристики объекта недвижимости также должны быть подробно описаны: строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. Безусловно, в договоре должна быть указана площадь квартиры, балконов, лоджий. В ДДУ указывается проектная площадь квартиры, которая в последствии может не совпадать с реальной. Поэтому также должно быть прописано, что в случае расхождения застройщик вернет деньги за недостающую площадь.
8. Гарантийный срок на квартиру по закону составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств нарушают законодательство.
9. Смотрим на сроки. Во-первых,  сам договор должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.  Во-вторых, должен быть указан срок передачи объекта недвижимости. Указание в договоре квартала, в котором будет передан объект, допустимо, но просрочка будет идти от последнего дня квартала.
10. Проверяем пункт о цене. Она должна быть четко прописана и указана в рублях. Цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию.
11. Если недвижимость продается через посредника, то к договору должен быть приложен документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на продажу объекта.

Смотрим документы застройщика:

• Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды на него). Дополнительно удостоверьтесь в законности получения права собственности на землю застройщиком. Факт участия в торгах должен быть указан в самой преамбуле договора. Также обратите внимание на целевое назначение земли (то есть в соответствующей графе должно быть указанно: «для строительства жилого дома по адресу…»). Если дом будет построен, например, на землях сельскохозяйственного назначения, тогда вы долго не сможете заселиться в свою квартиру.
• Разрешение на строительство. Здесь важно обращать внимание на конечные сроки разрешения. На практике иногда встречаются случаи, когда компания проводит застройку по нескольким объектам сразу, но разрешения именно на тот дом, в котором находится ваша квартира, у него не оказывается.
• Заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.
• Проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.

Как зарегистрировать договор долевого участия в строительстве?

Государственная регистрация ДДУ  производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ. Регистрацию осуществляет Росреестр. Возможна подача документов через МФЦ или электронная регистрация.  Для регистрации  необходимо представить:

1.  заявление о государственной регистрации застройщика и дольщика,
2. квитанция об уплате госпошлины ( 350 рублей для физического лица).
3. паспорт, если участником сделки является физическое лицо, учредительные документы – если юридическое.
4. доверенность, если от имени лица действует представитель
5. ДДУ – три экземпляра.
6. Документы с описанием объекта, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.
7. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется-
8. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.

Регистрация обычно производится в течение 5-7 дней. После государственной регистрации  нужно получить документы с паспортом  и распиской, которую выдают при приеме документов. Государственная регистрация договора удостоверяется регистрационной записью на нем.

Что дает государственная регистрация?  Государственная регистрация ДДУ позволяет  исключить возможность «двойной» продажи жилого помещения недобросовестными организациями. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Как продать квартиру по договору долевого участия?

Бывает, что купив по ДДУ квартиру в новостройке, дольщик решает ее продать (понадобились деньги, перепродает дороже и т.д.). Как быть в таком случае? Продажа квартиры в недостроенном доме, как и любой другой недвижимости, не переданной в эксплуатацию, возможна только путем договора переуступки права требования (цессии).

Таким образом, продажа квартир от застройщика широко распространена: многие хотят жить в новостройках. В связи с распространенным мошенничеством в сфере недвижимости нужно быть внимательным при заключении договора.

Тем не менее, дольщик в силу невнимательности или незнания может подписать договор, ущемляющий его интересы. Поэтому, в случае сомнений рекомендуем обращаться к юристу для проверки документов.

Что нужно знать о договоре долевого участия в строительстве, покупая квартиру в новостройке у застройщика. Ссылка на основную публикацию

Источник: https://yurid-sovet.ru/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve/novostroyka.html

Долевое участие в строительстве: документы и что важно знать — портал о застройщиках Дом Контроль

Долевое участие в строительстве — дело непростое и требующее немалую подготовку в юридических аспектах, которые сам дольщик должен понимать. Как не стать обманутым дольщиком? В первую очередь, зная какие документы должны быть предоставлены застройщиком, — именно они отражают права участников долевого строительства.

Не каждый решиться пойти на долевое участие в строительстве, и тем более совершить сделку по покупке квартиры самостоятельно, без помощи юриста. Если вы сможете сделать это без консультаций, советов, бесконечных рысканий в сети ответов на интересующиеся вопросы— то мы рады за вас.

Но если вы тот, кто хочет сделать пройти смелый путь под названием «долевое строительство» во всеоружии — то вы наш клиент! Для вас есть небольшой свод правил, которые помогут избежать явных ошибок в будущем.

Лучше подстраховаться, чтобы не стать обманутым дольщиком: береженого Бог бережет, как говориться.

Правило № 1.Знание закона о долевом строительстве

Хорошо и внимательно изучите Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года, а также последних изменений в нем. Этот тот самый № 214-ФЗ. Тут описаны права участников долевого строительства, то есть дольщиков.

Это основной документ, который сможет вам правильно понять договор долевого строительства. Он станет вашим защитником при возникновении каких-либо «проблем» или несогласований с застройщиков. Часто, например, бывает, что строительная компания ссылается на форс-мажорные обстоятельства, которые вынудили прекратить или затянуть строительство дома.

На самом деле это может быть не форс-мажор, а прямое нарушение ваших прав, которые как раз и описаны в данном законе.

Действие закона распространяется на строительство жилья, официально разрешенное после 1 апреля 2005 года. На стройки до 1 апреля закон не действует.

Правило № 2. Договор долевого строительства — это еще не покупка квартиры

Важно знать и понимать, что договор долевого участия не является документом, подтверждающим покупку квартиры. Договор долевого участия — это отчасти ваша гарантия в чистоте сделки. Хотя это зависит от того, как он составлен, конечно. Он должен быть составлен в соответствии с требованиями 214-ФЗ!

Дольщик или соинвестор — это любой человек или юрлицо, заключивший договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, то есть внесший свою долю денежных средств в строительство объекта.

А чтобы стать владельцем своей новой построенной квартиры, надо подписать договор купли-продажи и пройти госрегистрацию объекта после того, как сдан дом и произведена раздача ключей.

Правило № 3. Проверка всех документов при ДДУ

Чтобы не стать обманутым дольщиком, не пропадать в судах, пытаясь вернуть деньги за недостроенную квартиру, чтобы быть уверенным в надежности всего мероприятия вступления в долевом строительстве, — перепроверяйте документы, и не один раз.

Потенциальный соинвестор должен навести справки об организации, с которой он собирается заключить сделку. Итак, застройщик обязан предоставить информацию о своей деятельности для любого дольщика, потенциального и настоящего:

• распределение прибыли и убытков,
• бухгалтерские отчеты и балансы,
• годовые отчеты за последние годы.

Во-вторых, застройщик должен предоставить вам и разрешение на строительство объекта. В этом документе описано право строить этой компании именно на этом пятне земли. К тому же дольщик может поинтересоваться и о праве на землю, на которой ведется строительство — является ли застройщик собственником или арендатором земельного участка.

В первом случае у него должно быть свидетельство, выданное регистрационной службой, во втором — договор об аренде, заключенный с собственником.По схемам Генплана города посмотрите, какой статус у этой территории — может ли там производиться строительство и какое именно (малоэтажное, многоэтажное и пр).

Проверьте надежность вашего застройщика перед тем, как заключать с ними договор. Никакие самые фешенебельные офисы, приветливые и отзывчивые менеджеры, повсеместная реклама застройщика не могут гарантировать вам его честности.

Во-первых, в сети сегодня есть немало информации о новостях на первичном рынке, на форумах дольщики обсуждают все свои проблемы в работе со строительными компаниями. Проверьте налоговые отчеты строительной компании, которые есть в свободном доступе.

Во-вторых, существуют официальные списки незаконных строек. В Петербурге, например, есть реестр таких объектов от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. К тому же нельзя исключать и проверку своими глазами — лучше всего собственнолично убедиться, что строительство идет, что другие дома застройщика стоят, что строительная компания работает (рейтинг компаний по срокам сдачи объектов). Также есть базы фотографий со строек города, ведутся он-лайн трансляции со строительных площадок.

Правило № 4. Долевое строительство: документы

• Распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга,
• Решение инвестиционно-тендерной комиссии (с указанием срока завершения строительства). Если строит подрядная организация — на каком основании ей принадлежит доля(выяснить стадию выполнения подрядчиком обязательств),
• Учредительные документы,
• Лицензия,
• Заключаемый с вами договор.

Дополнения

Участие в долевом строительстве регулируется законом 214-ФЗ. С июля 2018 года вступили в силу поправки к этому закону.

Согласно этим поправкам, во-первых, создается реестр застройщиков. Также застройщики теперь обязаны размещать всю информацию по строящемуся объекту в интернете в открытом доступе, в том числе проектную декларацию.

Кроме того, с 1 июля 2019 года застройщики смогут продавать квартиры в строящихся домах только с помощью специальных банковских эскроу-счетов. При этом покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев.

С 2018 года застройщики обязаны скидываться по 1% стоимости возводимого объекта в компенсационный фонд, из которого будут возвращаться деньги дольщикам в случае банкротства застройщика.

28.12.2017

Источник: https://www.domkontrol.ru/news/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-dokumenty-i-chto-vazhno-znat

Требования к договору долевого участия в строительстве фз 214: составление договора с застройщиком

Современный рынок недвижимости становится все больше и больше. И разумеется, люди стремятся приобретать квартиры в новостройках, качественно создаваемых с применением последних технологических достижений. Однако купить новую квартиру можно разными способами. Один из многих — долевое строительство.

1. Общая информация 2. Основные и существенные условия ДДС 3. Объект долевого строительства 4. Сроки завершения строительства 5. Цена, сроки и порядок оплаты по ДДС 6. Гарантийные сроки 7. Важные моменты, требующие внимания

Общая информация

Долевое строительство на сегодняшний день считается одной из самых распространенных и, конечно, востребованных схем финансирования жилищного строительства. И специально разработанный с участием государственных структур Договор о долевом строительстве (ДДС) направлен на защиту законных прав как дольщиков, так и застройщиков. Это очень важный документ для обеих сторон сделки.

Важно: само понятие «договора участия в долевом строительстве» введено было с принятием Федерального закона от 30.12.2004 г за № 214-ФЗ. Пункт 1 ст 4 этого закона обязывает застройщика его собственными силами, средствами (а также с привлечением сил и средств со стороны) возвести жилье (многоквартирный дом или иной объект недвижимости). А после ввода в эксплуатацию, передать объект долевого строительства участникам такого строительства.

Участников же долевого строительства все тем же законом обязывают заплатить цену, объявленную в ДДС, и принять объект долевого строительства.

Договор долевого строительства сегодня является основным законным инструментом для привлечения денежных средств граждан в строительство жилой недвижимости. Он же позволяет существенно снизить риски, неизменно возникающие как при строительстве, так и при покупке квартиры вообще.

Основные и существенные условия ДДС

Пункт 4 все той же 4 статьи закона 214-ФЗ определяет существенные условия, обязательные для того, чтобы ДДС считался заключенным:

1. Объект строительства, который подлежит передаче дольщику должен являться предметом договора долевого участия в строительстве (ДДС).
2. В договоре непременно должны быть указаны сроки передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства.
3. Названа стоимость сделки, сроки, а также порядок оплаты цены.
4. Указан гарантийный срок на конкретный объект долевого строительства.

Объект долевого строительства

Предметом ДДС является определенный проектной документацией застройщика объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику такого строительства сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Привязка объекта ДДС к документации застройщика позволит в будущем объективно оценить его качество, а также соответствие проекту и договору. И если обнаружатся изменения (существенные) в проектной документации, это позволит участнику ДДС расторгнуть договор в суде.

В договоре долевого участия в строительстве непременно должны быть указаны точные и подробные характеристики объекта такого строительства, а именно:

• площадь общая проектная;
• место расположения (этаж, № секции и т.д.);
• проектный номер;
• строительные оси в соответствии с документацией застройщика.

Столь точное описание позволит участнику долевого строительства безошибочно установить объект в момент возникновения права требования после его ввода в эксплуатацию.

Обратите внимание! Застройщик по первому же требованию дольщика обязан предоставить последнему для ознакомления всю имеющуюся проектную и строительную документацию.

Сроки завершения строительства

По закону застройщик участнику долевого строительства должен передать объект (предмет ДДС) не позднее срока, указанного в заключенном договоре. Причем этот срок является единым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Такой срок составляет период времени, отведенный на передачу объекта ДДС от застройщика к дольщику. И это не противоречит действующему законодательству, а также легко вписывается в установленные законом сроки для гражданско-правовых договоров вообще.

Однако сторонам ДДС следует обратить самое пристальное внимание на одно из положений такого договора. Оно касается продления сроков передачи объекта дольщику. И здесь возможными оказываются 2 варианта:

1. Подписание сторонами ДДС дополнительного соглашения.
2. Автоматическое продление сроков. Оно возможно, если застройщиком дольщику было направлено письмо с предложением подписания дополнительного соглашения. Но от участника долевого строительства в установленный законом срок не последовало никакой реакции.

Важно! Застройщики предпочитают вариант № 2, который освобождает их от судебного разбирательства, а значит и выплат неустойки за срыв передачи объекта ДДС дольщику. И тут участнику долевого строительства важно не упустить момент. Законом предусмотрены только 2 календарных месяца до сроков передачи, указанных в ДДС, за время которых застройщик обязан уведомить дольщика о продлении сроков и предложить ему заключить дополнительное соглашение.

Цена, сроки и порядок оплаты по ДДС

Ценой договора участия в долевом строительстве считается сумма, подлежащая выплате дольщиком для создания собственно объекта долевого строительства.

Такая цена императивно устанавливается застройщиком и может разниться для одинаковых объектов ДДС, например, в одном многоквартирном доме. Ведь стоимость зависит от многих факторов:

• местоположения объекта;
• способов его строительства и т.д.

Застройщик же может предоставить дольщику скидку или предложить рассрочку по уплате цены ДДС, только все это должно быть прописано в допсоглашении к конкретному договору.

По закону оплата по ДДС может осуществляться лишь после государственной регистрации такого договора. Но застройщики, стремясь обезопасить себя от неуплаты дольщиков по уже заключенным ДДС, нередко включают в договор пункт об аккредитивной форме расчета. И само по себе это не противоречит действующему законодательству.

Аккредитив ведь нельзя считать оплатой застройщику. Но тот может предъявить уже зарегистрированный ДДС в банк и тогда получить деньги в качестве и в счет оплаты по документу.

Такая форма расчетов гарантирует и дольщику, что до момента госрегистрации договора долевого строительства, средства не поступят к застройщику.

Важно: цена договора может быть изменена, если будет уменьшена/увеличена фактическая площадь квартиры по сравнению с ее проектной площадью после обмера ПИБ. И такое условие должно быть прописано в заключаемом ДДС. Это обычная практика, поэтому уклонится от доплаты в таком случае у дольщика не выйдет. Правда, в договорах довольно часто прописываются и минимальные отклонения по площади, при выявлении которых доплата не потребуется.

Гарантийные сроки

Пункты 5 и 5.1 ст 7 закона № 214-ФЗ обязывают стороны указывать гарантийные сроки на объект долевого строительства при заключении ДДС. На сам объект такой срок не может быть меньше 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — меньше 3-х лет.

Что касается начала гарантийного срока, то он исчисляется с момента подписания сторонами ДДС акта приема-передачи квартиры ее новому владельцу-дольщику.

Гарантия позволяет предъявить претензии застройщику в случае обнаружения участником долевого строительства недостатков в полученной им квартире.

Важные моменты, требующие внимания

Вышеперечисленные условия являются обязательными. Без них договор долевого строительства не будет считаться законно заключенным. Остальные пункты ДДС стандартны, но о некоторых все-таки нужно рассказать подробнее.

При заключении ДДС дольщику следует обратить особенное внимание на раздел «Ответственность сторон». Здесь оговариваются санкции, предусмотренные за нарушение пунктов договора.

Обратите внимание: застройщики в последнее время при заключении ДДС стали пытаться себя обезопасить, особенно за срыв сроков, поэтому пытаются исключить свою ответственность за такие нарушения, ссылаясь на задержки смежников (поставщиков тело- , водо- или энергоснабжения, например). Однако в суде такие «отговорки» не принимаются во внимание.

Такие попытки нужно пресекать, как абсолютно незаконные, руководствуясь положениями Федерального закона № 214-ФЗ. К тому же никто не отменял по отношению к дольщикам Закона о защите прав потребителя. Поэтому все «левые» пункты от хитрых застройщиков любой суд признает недействительными.

(417 голос., 4,54 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/kak-pravilno-sostavit-dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve/

Долевое строительство: что это такое и о чем нужно знать?

Долевое строительство – это особая форма инвестиционной деятельности. Рассмотрим подробнее, что это такое, как регулируется и на что следует обратить внимание, принимая решение участвовать в долевом строительстве.

Что такое долевое строительство квартир?

В рамках долевого строительства застройщик привлекает денежные средства граждан для обеспечения возведения объекта недвижимости. Граждане, чьи средства задействованы в долевом строительстве, становятся его непосредственными участниками (дольщиками). Отношения застройщика и дольщиков оформляются с помощью договора долевого участия.

В целом процесс долевого строительства будет такой:

1. Строительная компания берет в аренду или приобретает земельный участок с целью его застройки.
2. Оформляется договор долевого участия с теми, кто изъявил желание инвестировать в проект строительства. Это могут быть как физические, так и юридические лица.
3. Участники долевого строительства выплачивают объем своей доли в рассрочку.
4. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию он переходит в собственность дольщиков.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов регулируется законодательством. А именно:

• ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года;
• ФЗ № 294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 30 декабря 2012 года постановил, что отношения застройщика и дольщиков подлежат страхованию;
• Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 7 февраля 1992 года защищает права дольщиков, которые покупают квартиру не для коммерческой деятельности.

Посредством долевого участия в строительстве можно купить квартиру значительно ниже ее стоимости по рынку. Таким способом можно сэкономить до 30 %, что невозможно, если приобретать жилье, к примеру, в ипотеку. Для большинства граждан долевое строительство – это единственный возможный способ обзавестись собственным жильем.

Долевое строительство имеет свои недостатки и преимущества.

Плюсы долевого строительства	Минусы долевого строительства
1.       Возможность снизить финансовую нагрузку с помощью рассрочки.2.       Сравнительно низкая стоимость недвижимости.3.       Приобретение нового жилья без юридических сложностей, которые возможны на вторичном рынке.	1.       Есть вероятность попасться на «удочку» мошенников.2.       Нет 100%-ной гарантии идеального результата. При обнаружении несоответствий вопрос можно урегулировать, но на это потребуется время.

Долевое участие в строительстве документально может быть оформлено тремя способами:

• договор долевого участия;
• жилищный сертификат;
• свидетельство, дающее право на квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Чаще всего отношения дольщика и застройщика оформляются с помощью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Поговорим о нем подробнее.

Как подготовиться к долевому участию в строительстве?

Чтобы не связаться с мошенниками, стоит знать, как подготовиться к заключению договора долевого участия в строительстве. Расскажем, как это сделать пошагово.

Шаг 1. Изучение застройщика

Серьезной и честной компании незачем скрывать свою деятельность. Изучите всю доступную информацию о застройщике. Данные о завершенных объектах строительства всегда указываются на официальном сайте организации и в СМИ.

Просмотрите тематические форумы и отзывы. Желательно найти людей, которые уже сотрудничали с застройщиком, так как отзывы не всегда правдивы.

Если вы найдете какую-либо негативную информацию о компании, следует задуматься стоит ли вкладывать деньги в этот проект.

Шаг 2. Проверка документов застройщика

Рекомендуется изучить следующие документы:

• разрешение на строительство объекта;
• документы-основания использования земельного участка (договор аренды, выписка из ЕГРП, свидетельство о праве собственности);
• проектная документация;
• документы о государственной экспертизе;
• данные о том, что проектная документация была опубликована.

Отсутствие каких-либо из перечисленных документов на этапе привлечения дольщиков в дальнейшем значительно отсрочит сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, это является прямым нарушением законодательства. В частности, ФЗ № 214.

Шаг 3. Изучение договора долевого участия

Обязательно обратите внимание на название документа. Он должен называться «Договор участия в долевом строительстве» и никак иначе. Дабы избежать возможной ответственности, застройщики часто используют другие формы документов для закрепления договоренностей с дольщиком, которые не попадают под действие ФЗ № 214, а значит, дольщик не получает никаких гарантий и правовую защиту.

Прочитайте договор несколько раз, уточните неясные моменты, сверьте все данные об объекте недвижимости и застройщике, заострите внимание на гарантийных сроках и порядке выплаты стоимости жилья.

Желательно проконсультироваться с юристом до подписания договора долевого участия. Так вы сможете обезопасить себя от возможного риска связаться с мошенниками и потерять деньги.

Шаг 4. Государственная регистрация договора долевого участия

Такой тип договорных отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Договор долевого участия без регистрации считается недействительным. Эта мера необходима, чтобы избежать ситуаций, когда один и тот же объект продается дважды нескольким дольщикам. Кроме того, при регистрации договора осуществляется проверка застройщика и разрешительной документации.

Застройщик может потребовать перечисления денежных средств до регистрации договора. Это незаконно. Так как договор еще не вступил в законную силу, дольщик ничего никому не должен. Все права и обязанности по договору станут актуальны только после государственной регистрации, которая осуществляется в течение двух недель.

При возникновении вопросов или сомнений в отношении долевого строительства, рекомендуем обратиться к профессиональному юристу за консультацией.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe/

Документы необходимые для вступления в долевое строительство и как происходит передача объекта

Последние десятилетия в России ознаменовались бурным строительством в российских регионах. Рынок жилой недвижимости оживился, и во многом этому способствовала такая форма инвестиций в жилье, как долевое строительство. Расскажем о том, что это, чем выгодно и как в этом участвовать, чтобы не потерять деньги. Ведь долевое строительство документы, опубликованные в средствах массовой информации, это доказывают — выгодный, но достаточно рискованный способ приобретения жилья.

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство — это сравнительно новая форма строительной деятельности, возникшая в Аргентине в восьмидесятых годах ХХ века. Ее суть в том, что организация-застройщик собирает средства у граждан, желающих приобрести жилье (дольщиков). На эти деньги строится объект недвижимости (как правило, многоквартирный дом), на него получается разрешение на ввод в эксплуатацию, и дольщики получают от застройщика квартиры в этом доме.

В России долевое строительство регулируется отдельным законом №214-ФЗ, который вступил в силу уже более десяти лет назад. В нем прописаны основные понятия этой формы приобретения жилья. Недвижимость строит фирма или компания (в законе их называют застройщиками), имеющая в собственности (или в аренде) участок земли.

По договору долевого строительства застройщик в оговоренный срок обязан построить дом/многоквартирный дом/таунхаус и передать участнику долевого строительства, который выделил на стройку деньги.

Условия вступления в долевое строительство таковы, что за последние пять-шесть лет зафиксировано немало случаев нарушений договоров участия — со стороны застройщиков, которые либо не сдают жилье в оговоренные сроки, либо требуют доплаты, либо приобретший квартиру гражданин обнаруживает, что недвижимость уже имеет других хозяев. Риски «долевки» велики, но она продолжает оставаться популярной, прежде всего благодаря низким затратам на приобретение жилья.

Стоимость жилья в долевом строительстве

Один из существенных плюсов такого способа решения квартирного вопроса, как долевое строительство цены на жилье значительно ниже, чем если бы оно покупалось уже готовым. Все дело в том, что на начальном этапе строительства, когда вносятся первые деньги, затраты застройщика меньше, и квартира покупается фактически «по цене производителя». Стоимость «долевого» жилья получается как минимум на треть меньше готового, а это большие деньги.

При этом дольщик может вносить как сразу всю сумму, так и по частям (это оговаривается с застройщиком), то есть жилье можно приобрести в рассрочку, не переплачивая большие проценты, как, например, при покупке жилья по ипотеке.

Как участвовать в долевом строительстве

Чтобы принять участие в долевой стройке, покупатель квартиры должен:

• Выбрать застройщика: лучше всего юридическое лицо, известное в городе и с долгим сроком существования на рынке, с успешными завершенными проектами;
• Запросить сведения у выбранного застройщика о строящемся объекте недвижимости, земельном участке, на котором он расположен, проектной декларации и разрешении на строительство;
• Запросить сведения о строящемся объекте в городской администрации: о наличии у застройщика разрешения на строительство, о наличии жалоб на застройщика, о размещении проектной документации, о госрегистрации договоров участия в «долевке» в управлении Росреестра;
• Если полученные сведения покупателя удовлетворяют, он может оформить у застройщика договор долевого участия. Это самый важный документ для обеих сторон, участвующих в договоре, поскольку именно в нем прописаны все ключевые условия;
• Договор регистрируется в управлении Росреестра;
• Не более чем через месяц покупатель получает зарегистрированный договор;
• И только тогда он должен внести свой денежный взнос застройщику;
• В случае благополучного окончания строительства в оговоренный срок происходит передача объекта долевого строительства, дольщик получает ключи от квартиры и подписывает акт приемки-передачи.

Обязательства дольщика

В договоре долевого участия прописано, какие обязательства несут заключившие его стороны. Застройщик обязан построить дом в указанный срок и передать его покупателю по оговоренной цене. А какова ответственность участника долевого строительства?

Главное, что должен сделать дольщик — в срок оплатить полную стоимость договора (если деньги вносятся сразу всей суммой) либо его часть (если квартира покупается в рассрочку). Если сроки платежей систематически нарушаются (систематически — то есть более трех раз в течение года), то застройщик имеет право не отдавать квартиру. Он может даже предъявить дольщику требования о выплате неустойки.

Насколько выгодна ипотека на строительство дома и с какими «подводными камнями» может столкнуться заемщик читайте здесь. Какая необходима документация на строительство дома подробно описано тут.

Как избежать рисков

Несмотря на все плюсы «долевки» (квартиру дольщик получает в оговоренный срок, итоговая цена на нее ниже, чем при покупке на вторичном рынке, купить ее можно в рассрочку, долг погашается по окончании стройки, квартиры, построенные таким образом, лучше по качеству, чем, например, соципотечные квартиры), нередки случаи мошенничества или просто недобросовестного отношения застройщика к будущим квартировладельцам.

Поэтому компании-застройщики предлагают регистрировать договор долевого строительства в Росреестре — службе, учрежденной государством, которая занимается регистрацией объектов недвижимости. Этот документ содержит следующие обязательные пункты:

• описание недвижимого имущества, который планируется построить;
• четко прописанные сроки передачи его участнику долевого строительства;
• сроки гарантии на жилое строение (пять лет, как сказано в законе о защите прав потребителей);
• стоимость сделки, как она должна оплачиваться и в какие сроки.

Помимо этого, для снижения рисков потери денег гражданам, желающим участвовать в долевом строительстве, желательно самими предварительно проверить документы застройщика, а именно:

• его проектную декларацию;
• бумаги на землю, которая до окончания строительства находится в собственности или аренде у застройщика;
• разрешение на строительство, которое должно быть подписано городским руководством. При этом важно обратить внимание на срок действия этого разрешения и на то, какие именно виды строительных работ там прописаны;
• проект строительства, заверенный главным городским архитектором.

Кроме того, будущему дольщику желательно еще до того, как войти в долевое строительство, собрать всю возможную информацию о застройщике, его предыдущих проектах, сроках сдачи домов, их качестве.

«Долевка» и нежилые помещения

Любопытно, что этот способ увеличения объектов недвижимости оказался столь удобен, что в России немалую долю рынка занимает долевое строительство нежилых помещений. Участие в таком строительстве происходит так же, как и в строительстве жилых домов: дольщики вносят деньги, застройщик ведет стройку. Но долевое строительство нежилых помещений имеет некоторые нюансы.

Например, возможно внесение «доли» не деньгами, а ценными бумагами (векселями и т. п.), либо поставками стройматериалов. Надо иметь в виду, что такие договора — они называются инвестиционными — не регистрируются в Росреестре. Поэтому приобретение помещения по этим договорам несет определенные риски.

Физическое лицо, приобретающее нежилое помещение по долевому договору, не имеет права на налоговый вычет.

←Вернуться

Источник: http://www.it-nv.ru/articles/dokumenti-neobhodimie-dlya-vstupleniya-v-dolevoe-stroitelstvo

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов 2019 — договор

Рынок недвижимости продолжает активно развиваться. Жильё от застройщика пользуется особенным спросом в последнее время. У каждого гражданина, заключившего договор участия в долевом строительстве, появляется масса преимуществ. Но процесс заслуживает отдельного рассмотрения.

Способы приобретения жилья

Для многих граждан заключение таких соглашений – единственный способ приобрести жильё. Чем раньше вкладываются в строительство – тем дешевле становится жильё на последующих этапах. Самые дешёвые объекты – те, на территории которых сейчас есть только «котлован». Но такие покупки считаются и самыми рискованными.

Текущее законодательство говорит о том, что покупка по долевому участию – это сделка с внесением предоплаты. То есть, деньги второй стороне передаются, хотя само жильё ещё не готово.

Застройщики делают всё возможное для привлечения к проекту граждан, их денежных средств.
Некоторая доля денег вкладывается и самой строительной компанией. Эти вложения должны будут окупиться, когда готовое жильё будет продаваться.

Для дольщика главные преимущества следующие:

• Приобретение жилья по более низкой цене, если сравнить со стандартным первичным, вторичным рынком.
• Поэтапная оплата.
• Возможность получить комфортабельное жильё с максимальной площадью.

Самый большой риск – натолкнуться на недобросовестных заказчиков. Клиенты приобретают не сами квартиры, а только право требовать их по завершении строительства. Но закон защищает права дольщиков и гарантирует, что средства будут возвращены при появлении проблем. Главное – чтобы сама сделка прошла законно.

Правовое регулирование

ФЗ 214 от 30 декабря 2004 года – главный документ, который регулирует отношения между сторонами в данном случае. В документе подробно описаны принципы долевого строительства, установлены основные правила деятельности, в целом. Но закон связан только с объектами, разрешительные документы для которых получены после 01.04.2005. На 2019 год правила остаются теми же.

Условия

Каждый гражданин может стать дольщиком, в этом нет ничего сложного. Главное – не натолкнуться на мошенников. Необходимо учитывать несколько моментов, чтобы обезопасить себя.

Для проверки застройщика можно требовать информацию в следующих направлениях:

• Декларации по проектам многоквартирных домов.
• Документы по собственности, либо аренде на земельный участок, где ведётся строительство.
• Бухгалтерский баланс.
• Аудиторское заключение о проведённых работах на протяжении последнего года.
• Разрешение по застройке.
• Типовой договор по страхованию, поручительству.
• Лицензия.
• Учредительные, разрешительные документы.

Присмотреться стоит к срокам действия разрешительных документов, особенно это касается лицензий. Права на участок точно утрачены, если даты неактуальны, а само строительство ещё не начато.

Разрешение на застройку не будет выдано, если отсутствуют договоры страхования, поручительства.
За информацией можно обратиться к представителям специальных ресурсов.

Договоры так же должны составляться грамотно:

• Описание способов обеспечения исполнения обязательств застройщиком.
• Наличие гарантийных сроков. Минимальный равен 5 годам.
• Подробное описание здания.
• Указание сроков сдачи.
• Стоимость, дата внесения платежей.

При внесении средств допустимо использование сертификатов, безналичного, либо наличного расчёта. Жилищные сертификаты означают, что тому или иному гражданину при приобретении недвижимости помогает государство, внося часть суммы за покупку.

Оплата вносится только после того, как соглашение подписано.

Обязанности сторон

После государственной регистрации и проставления подписей считается, что договоры между сторонами приобретают юридическую силу. В данном документе для каждой из сторон определяют как права, так и обязанности.

Возможно применение финансовых санкций к тем, кто уклоняется от обязанностей без серьёзной причины.

Для застройщиков

Застройщики должны:

• Устранять любые неполадки за свой счёт, пока действует гарантия.
• Передавать собственникам объекты недвижимости, когда начинается эксплуатация.
• Использовать только качественные материалы, современные технологии.
• Следить за сроками выполнения строительно-монтажных работ.
• Предоставлять учредительную и разрешительную документацию, по первому требованию.

Для участников

Здесь важно проводить своевременные финансовые расчёты. После сдачи жилья граждане принимают объекты в собственность, эксплуатируют в соответствии с прямым назначением объекта.

Какие гарантии?

Если застройщик беспокоится о своей репутации, то он не боится давать дополнительные гарантии. Чаще всего такие гарантии действуют минимум пять лет после того, как строительство объекта завершается.

Пока действует эта гарантия, застройщики должны за свой счёт устранять любые выявленные клиентами недостатки. Если владелец жилья сделал всё самостоятельно, застройщики обязаны возместить ему расходы.

Как проверить застройщика?

Выше уже говорилось об этом. Достаточно требовать разрешительную и сопроводительную документацию самостоятельно, либо воспользоваться специализированными ресурсами.

Хорошо, если есть знакомые, которые уже воспользовались соответствующими услугами.

Заключение договора

Соглашение считается заключенным, как только завершается государственная регистрация документа. Объектом для договора становится объект недвижимости, потому без регистрации действительно не обойтись.

Главное – чтобы документ подробно описывал сам объект недвижимости, обязанности и права каждой из сторон.

Образец договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома здесь.

Государственная регистрация

Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии – вот какая служба отвечает за решение подобных вопросов. Ещё данное учреждение называется Росреестром.

Объект недвижимости регистрируется в одном из отделений, по месту нахождения. И дольщик, и застройщик для регистрации должны предъявить ряд документов.

Дольщику требуются:

1. Квитанция для оплаты госпошлины.
2. Документы от застройщика, где подробно описывается объект недвижимости.
3. Брачный договор, но требуется далеко не в каждом случае.
4. Согласие от супруга на совершение сделки.
5. Договор залога с правом требования. Нужен, только когда жильё приобретается на кредитные средства.
6. Паспорт, вместе с копиями нескольких страниц.
7. Договор долевого участия между сторонами.
8. Заявление на государственную регистрацию.

У застройщиков свои требования к документации:

• План объекта, по которому строится недвижимость.
• Проектная декларация.
• Действующее строительное разрешение.
• Учредительные документы.
• Регистрационное свидетельство застройщика в качестве юрлица.
• Заявление на регистрацию.

Страхование ответственности

При заключении соглашения ДДУ застройщики имеют право привлекать страховые компании. Это поможет защититься от недобросовестного исполнения обязанностей.

Для решения вопроса существует несколько вариантов:

• При участии застройщиков в обществе взаимного страхования гражданской ответственности. Главное – чтобы у общества присутствовала официальная лицензия.
• Заключение договора со страховой компанией. Дольщик должен ознакомиться с документом, если он присутствует. Иначе допустима неустойка.

Порядок внесения взносов

Средства вносятся только после того, как соглашение подписано, зарегистрировано. Допустим наличный и безналичный расчёт, либо использования специальных строительных сертификатов. Благодаря им граждане рассчитывают на дополнительную поддержку со стороны государства.

Использование материнского капитала

Если граждане стремятся принять участие в договоре долевого участия, то у них появляется право на использование средств материнского капитала.

Для этого нужен определённый пакет документации, состоящий из следующих позиций:

• Документ, где описывается существующая задолженность и расчёты с застройщиками, проведённые ранее.
• Копия договора между застройщиком и физическим лицом.
• Подтверждение обязательства застройщика закончить возведение жилья не позднее, чем через полгода после внесения средств материнского капитала.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов всё ещё относится к надёжным инвестициям. Владелец в любом случае остаётся в выигрыше. Не важно, использует он квартиру для себя, или собирается продать её в ближайшем будущем. Главное – внимательно выбирать самого застройщика.

На видео о долевом участии

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-mnogokvartirnyh-domov/

Долевое участие в строительстве жилья

Ознакомьтесь с лучшими новостройками Подмосковья.

 

1. Разрешением на строительство новостройки
2. Технико-экономическим обоснованием проекта нового дома
3. Заключением госэкспертизы проектной документации
4. Проектной документацией со всеми изменениями
5. Документами на землю (земля может быть в собственности или в аренде на 50 лет)

1. Цели, этапы и сроки строительства
2. Разрешение на строительство
3. Права застройщика на землю- границы, площади, благоустройство
4. Местоположение новостройки на участке и ее описание
5. Количество квартир и гаражей в доме и их характеристики
6. Состав имущества, которое будет в общей собственности покупателей новостроек
7. Срок получение разрешения на ввод в эксплуатацию
8. Страхование финансовых рисков
9. Стоимость строительства
10. Состав подрядчиков
11. Способ обеспечения исполнения своих обязательств застройщика по договору

Обратите внимание на уровень цен на новостройки. Если цена существенно отличается в сторону понижения (на 15- 20%), проверяйте документы особенно тщательно. Эти данные пригодятся и при приеме квартиры- застройщики обманывают дольщиков и при обмерах квартиры.

1. Проверка кадастрового паспорта участка
2. Проверка наличия свидетельства о госрегистрации права
3. Проверка категории земли- если это земля сельхозназначения или предназначена для индивидуального жилищного строительства, стоит отказаться, даже если это “земля населенных пунктов”

После проверки документов застройщика, нужно проверить самого застройщика. Прежде всего это ознакомление с его деятельностью. О правах детей при ипотеке квартиры посмотрите здесь. Самая лучшая рекомендация для застройщика- сданные новостройки. Прочитайте отзывы о них в интернете.

Ознакомьтесь со списком проблемных застройщиков Подмосковья. Если застройщик уже имеет опыт обманывать дольщиков или находится в предбанкротном состоянии, вряд ли стоит иметь с ним дело

Посмотрите на культуру строительства- осмотрите новостройку. Она должна быть окружена забором, должен быть вывешен информационный щит, строители должны работать в форменной одежде.

1. Проверка документов застройщика:

1. Учредительные документы
2. Свидетельство о госрегистрации
3. Свидетельство о постановке на налоговый учет
4. Годовые отчеты и бухгалтерские балансы за три года
5. Аудиторское заключение за текущий год
6. Компетенцию лица подписывающего документы- доверенность или приказ о назначении должностным лицом с правом подписи документов или протокол учредителей о назначении руководителем

Важно обратить внимание на то, на основании каких договоров застройщик собирает деньги. Типы договоров четко оговорены в законе.

2. Формы привлечения денег дольщиков для строительства:

1. Договор участия в долевом строительстве
2. Если застройщик имеет разрешение на строительство многоквартирной новостройки, то жилищный сертификат
3. Жилищно-строительный или жилищно- накопительный кооперативы

Все остальные серые схемы не дают гарантии дольщику не на что. При заключении договора долевого строительства застройщик уже не сможет направить собранные деньги на другие объекты или продать вашу квартиру кому- то еще.

Ознакомьтесь еще как купить квартиру в рассрочку.

• Определение объекта долевого строительства- квартиры, которая будет передана дольщику. Это копия из поэтажного плана строящегося жилого
• дома. Здесь конкретно указана квартира
• Срок передачи застройщиком квартиры дольщику
• Цена квартиры, сроки и порядок уплаты
• Гарантийный срок на квартиру

При заключении договора долевого участия, помните: Ознакомьтесь с правилами рефинансирования ипотечного кредита.

Создание ЖСК имеет преимущества:

1. ЖСК сам выбирает местоположение новостройки
2. ЖСК освобожден от многих налогов
3. Имеет возможность привлекать кредиты
4. Сам формирует смету работ и выбирает подрядчика

При этом бойтесь лже- ЖСК. Это когда ЖСК только крыша для застройщика, который хочет уйти и от ответственности и от налогов.

Нужно убедиться, что:

• Земля находится в собственности именно ЖСК
• Разрешение на строительство выдано ЖСК
• ЖСК является застройщиком

Еще о покупке квартиры в новостройке по схеме трейд- ин и взаимозачету.

При заключении предварительного договора застройщик обязуется передать дольщику построенную квартиру, когда новостройка будет сдана, а деньги за квартиру называют обеспечительным платежом.  По этому договору все квартиры в новостройке- собственность застройщика, а не дольщика.

Гарантии, что застройщик не продаст одну квартиру дважды (прецеденты имеются) нет. Суть здесь в том, что предварительный договор не подлежит регистрации в государственных органах в отличие от договора долевого участия. Кроме этого у застройщика нет никаких ограничений по срокам строительства. Да и окончательная цена на квартиру может быть значительно выше, чем в предварительном договоре.

В этом случае застройщик может собирать деньги с дольщиков, еще не получи разрешение на строительство. И гарантии, что такое разрешение застройщик получит, ни у кого нет, даже если строительство уже начато.

При заключении этого договора застройщик требует внести часть денег (20- 30%) на этапе котлована, когда разрешения еще нет. При этом не оговорен ни механизм получения квартиры, ни механизм возврата денег в случае не получения денег на строительство.

Здесь застройщик обещает передать квартиры в новостройке тем клиентам, которые бронируют в банке- партнере застройщика сумму на покупку квартиры. При этом застройщик кредитуется у банка. Эта схема не дает дольщику права требования квартиры в новостройке. Есть риск, что ваши деньги просто полежат в банке и вернутся к вам, а квартиры, значительно выросшие в цене уйдет другим покупателям.

Эта схема крайне проста- покупатель квартиры в новостройке просто кредитует застройщика. После постройки квартиры деньги просто возвращаются горе- покупателю, квартира продается другим, заплатившим боле высокую цену покупателям.

С покупателем квартиры в новостройке заключаются два договора- соглашение о намерениях купить- продать квартиру и вексельный договор. Подразумевается, что оплата за квартиру будет произведена путем погашения векселя. Подвох здесь в том, что вексель, согласно закона о простом и переводном векселе отрешен от условий сделки и не может фигурировать в других обязательствах. Ведь в векселе невозможно указать ни номер квартиры, ни ее площадь, ни этаж. Согласно закону все лишние надписи на векселе просто не читаются, даже если они написаны.

9. Вступление в коммандитное товарищество

Это обмана больше присущ такой форме строительства новостроек, как ЖСК. При этом дольщик добровольно отказывается от гарантий получения квартиры в пользу получения прибыли от строительства. Имущественных прав на квартиру не возникает.

Остается добавить, что «серые» схемы в строительстве существуют во множестве вариантов. Самой же большой гарантией от обмана со стороны проблемных застройщиков является договор долевого участия, прямо предложенный в законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Тем более, что появилась дополнительная гарантия в виде закона о взаимном страховании застройщиков. Ознакомьтесь- проблемные новостройки Подмосковья.

Берегите себя.

Источник: http://www.msknov.ru/important/kriminal_i_pravo/dolevoe_uchastie_v_stroitelstve_gilya/

Долевое строительство в Москве от застройщика — условия и гарантии

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Вложение средств в недвижимость на стадии возведения относится к одному из самых рискованных видов инвестирования. Человек покупает не объект, а обещания или гарантии застройщика, что после сдачи дома он передаст покупателю квартиру.

Основные понятия

Долевое строительство – это способ инвестирования при возведении жилой или нежилой недвижимости, при котором застройщик привлекает финансы граждан, а после ввода объекта в эксплуатацию передает им готовое жильё или нежилое помещение.

В России оно регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ, который вступил в силу с 1 января 2005 года. Именно с этого периода с дольщиками стали заключать ДДУ, а не инвестиционный договор.

Данный закон регулирует взаимоотношения между застройщиком и дольщиками. Заключать ДДУ строительная фирма может только после соблюдения нескольких требований:

• приобретение или аренда земельного участка;
• получение разрешения на строительство;
• опубликование проектной декларации в СМИ или интернете.

Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, а также машино-место, входящие в состав многоквартирного дома, создаваемого с привлечением средств дольщиков.

Застройщик – строительная компания, имеющая опыт в возведении многоквартирных домов и обладающая земельным участком под застройку на праве собственности или аренды.

Преимущества долевого строительства

Неоспоримой выгодой приобретения квартиры по ДДУ является низкая стоимость недвижимости, которая возрастает прямо пропорционально этапам готовности многоквартирного дома.

СК для привлечения средств инвесторов предлагают выгодные условия:

• беспроцентную рассрочку;
• скидки;
• машино-место или отделку в подарок.

Таким образом, с помощью ДДУ можно не только купить жильё по приемлемой цене, но и сэкономить на банковских процентах.

Интересно: За 2017 год количество договоров долевого строительства в Москве от застройщика увеличилось на 39% по сравнению с 2016 г.

Как стать дольщиком

Чтобы получить долю в общедомовом имуществе необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия в строительстве – ДДУ.

По условиям договора СК берет на себя обязательство по возведению объекта недвижимости с определенными параметрами, а дольщик – оплатить имущество в полном объеме и оговоренные сроки.

Важным моментом является срок исполнения обязательств застройщика перед дольщиком и санкции за нарушения условий ДДУ.

Гарантии качества

В соответствии со статьей 7 Закона № 214-ФЗ строительная компания обязана передать дольщику объект долевого строительства, качественные и технические характеристики которого соответствуют условиям договора.

Если в момент приемки недвижимости были выявлены недостатки, то застройщик обязан:

• безвозмездно устранить замечания;
• уменьшить сумму договора;
• возместить расходы на устранение огрехов.

Гарантийный срок на объект не может быть менее пяти лет. Застройщик освобождается от обязанности устранять поломки в течение гарантийного срока если докажет, что они возникли по вине собственника недвижимости или третьих лиц.

Возможные риски

К сожалению, долевое строительство в Москве сопряжено с определенными рисками:

• задержка сроков сдачи дома;
• непредусмотренная соглашением доплата;
• невозможность расторгнуть договор;
• проблемы при регистрации права собственности;
• двойные продажи.

Помимо этого существует вероятность наступления банкротства застройщика. В этом случае дольщикам придется доказывать свои права на недвижимость в судебном порядке.

Справка: Федеральный закон № 214-ФЗ призван минимизировать риски участников долевого строительства и усилить защиту их прав.

Изменения в законодательстве

С 1 июля 2018 года в Закон № 214-ФЗ внесены изменения. Окончательный переход на новые стандарты заключения договоров назначен на 30 июня 2019 года. В этот период будет применяться прежняя схема ДДУ.

Изменения в законе сильно ужесточили требования к застройщикам:

• СК должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% проектной стоимости недвижимости;
• фирма должна иметь опыт от трех лет в сфере строительства и не менее 10 тысяч квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию;
• операционные расходы не должны быть более 10% сметной стоимости;
• на каждое разрешенное строительство должно быть создано отдельное юр. лицо.

Купить квартиру в долевом строительстве на прямую будет невозможно. Реализация жилья будет доступна через банковское сопровождение или специальные счета – эскроу.

Эскроу – это текущий счет в банке, на который будут перечислены деньги дольщика. СК получит эти средства только после сдачи объекта. Таким образом финансовая организация выступает гарантом безопасности сделки.

А с июля 2019 года станет возможно привлекать финансы граждан только через эскроу-счета.

Также нововведения коснутся контроля над деятельностью строительных компаний. В каждом субъекте РФ будет учрежден уполномоченный контрольный орган, который будет следить за соблюдением законодательства.

Важно знать: На объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля поправки в 214-ФЗ не распространяются.

Что за этим последует

Эксперты прогнозируют, что из-за ужесточения законодательства цены на долевое участие в строительстве поднимутся минимум на 10%. Переход к новой системе покупки жилья у застройщиков займет около пяти лет.

На сегодняшний день строительные компании имеют три источника инвестиций:

• собственные средства;
• банковские кредиты;
• финансы дольщиков.

Именно последний источник средств является наиболее привлекательным для застройщика. Это связано с отсутствием необходимости уплачивать проценты за пользование деньгами, в отличие от банковских кредитов.

Сегодня на первичном рынке жилья в Москве до 85% квартир продаются через ДДУ, и лишь оставшиеся 15% по договорам купли-продажи после введения объекта в эксплуатацию.

Из-за необходимости оформлять ссуду в банке на строительство многоквартирного дома издержки застройщиков увеличатся, а, вслед за этим, возрастет стоимость готового жилья.

Также из-за ужесточившихся требований к строительным компаниям многие «слабые» игроки не выдержат и уйдут с рынка. А это в свою очередь приведет к увеличению количества брошенных недостроенных объектов.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/dolshhiki/dolevoe-stroitelstvo-v-moskve-ot-zastrojsika-uslovia-i-garantii.html